南京翠屏湾房地产项目市场研究报告48p2008年11月.pptVIP

（二）竞争市场分析 分类 项目 名称 位置 总建筑面积 开盘时间 主力户型 物业类型 均价元/㎡） 一级 竞争 区域 托乐嘉 江宁经济技术开发区将军大道9号 70万平方米 9.20 90-133两房、三房 高层、小高层 6200 高尔夫 国际花园 江宁开发区利源中路88号 21万平方米 10月 40-70酒店式公寓 12幢小高层+2高层 7000 亚都天元居 江宁开发区静淮街137号 11.2万平方米 10月 80-120两房、三房 8幢高层+1小高 5750 凤凰港 蓝宝花园 江宁开发区天元西路58号 3万平方米 1.8 酒店公寓 三幢17+1层（188套） 4600 21世纪国际公寓 江宁区双龙大道1539号 7.48万平方米 9.20 41-97平米共6种户型 4栋高层 7056 二 级 竞争 区域 万科金域蓝湾 双龙大道以东、清水亭东路以北 54.4万平方米 待定 —— 一期：8小高+2高层 待定 恒大 绿洲 江宁区秣陵街道清水亭东路158号 24.1万平方米 9.29 90-160平米 90平米左右两户型 30小高+3高层 5700 左邻 右里 江宁区岔路口宏运大道1188号 30万平方米 7月 80、90㎡左右的两房 9多+2小高 6550 同曦新贵之都 江宁区开发区胜太路假日百货北广场 8万平方米 — 46-60平米精装小户型 高层+小高层 7400 东渡青年城 江宁区天元中路69号武夷绿洲北面 23.84万平方米 5.31 82-99平米的两房和112-129的三房 11高层 6200 武夷 绿洲 江宁科学园天元中路99号 60万平方米 10月 80-130平米两房和三房 高层 6200 三级竞争 区域 东方龙湖湾 江宁区秣陵街道龙眠大道588号 23.8万平方米 9月 138平米大户型 小高+高层 5600 世纪 东山 东山街道文靖东路 15.4万平方米 7月 90-130㎡的两房、三房 现推2幢小高层 5600 青山湾 北靠宏运大道，西近天印大道，东接中心河 13万平方米 8.26 60㎡单室套、80㎡两房，110-120㎡三房 12栋小高层 5449 竞争市场分析 — 户型分析 1居：58—68平米 通过调查了解到，投资的客户在江宁占有一定的比例，因此一居供应较多； 现在市场上供应的一居主要是小户型、酒店式公寓，价格在5000-6000。 2居：70—130平米 江宁的两居户型主要在80—110平米之间，普通居民更倾向于购买90—100平米上下的两居，高档项目2居户型较少，户型面积在120—130平米左右。 3居：110—180平米 3居户型比较受欢迎，其面积分布也比较大。普通住宅3居面积在110—130平米左右，而高档住宅基本都是140—170平米左右。 3居户型中，客户对于主卧的开间大小不太注重，但非常看重客厅的面积大小。另外套房式主卧（带卫生间、衣帽间）开始受到市场欢迎。 竞争市场分析 — 户型分析 竞争市场分析 —产品类型分析 综合来看，多层比例占15%(实际上多层比例再稍高一些)—— 市场初级阶段 的表现； 综合来看，高层板楼平均占45%——主要分布在沿江地段，满足观景需求， 也是初级阶段向“上楼阶段”发展的表现； 综合来看，别墅市场现状供应也较多——江宁客户对这种物业类型的认知已 经日趋成熟，再加上主城区的主力客群，使得这种物业类型有较好的市场； 综合来看，各级市场的小高层仍占40%左右，这表明小高层依然是开发商与 购房者的最佳契合点； 从细分市场来看，一级竞争区域的高层占68%。这是由于一级竞争区域被 山水环绕，为了适合观景的需要。而且一级竞争区域的别墅项目也居多。 竞争市场分析 —产品类型分析 综合来看，价格主要集中在5600-6600这个区间，并且规律的在6000左右浮动； 细分市场来看，一级竞争区域价格浮动较大，高层建筑均价在5300左右，小高层在5600左右，多层会6000左右； 本案的，高层和小高错落的板楼建议价格在5500左右。 竞争市场分析 —价格分析 （三）后市供应分析 项目周边后市供应有限 此区域后市供应巨大 综合来看，江宁市场后市供应体量较大，市场竞争较为激烈； 项目周边一级竞争区域后市供应量有限，周边多为别墅项目，21世纪国际公寓后期有小户型推出； 上图圈定绿色区域，九龙湖附近后市有大体量推出，如合家春天、武夷绿洲共60万方，还有万科、恒大绿洲的大体量后市供应。 区域内供应量大，销售速度较快，市场反映为房地产开发成熟期，但项目 周边供应有限，对于本项目的入市提供了市场契机； 区域内普通住宅产品稀少，二、三户型产品占据市场主力消费比例，以本 项目相关一级竞争区域为参考对象，大户型比例占到了56