杭州绿色科技广场项目整体定位与发展战略_160.pptVIP

杭州绿色科技广场项目整体定位与发展战略 谨呈：杭州市化工研究院有限公司 报告思路 PART 1 项目整体定位 项目发展方向判断 Q1：本项目推出市场时杭州市的基本环境？ 杭化院绿色科技广场在杭州的位置 相关投资优惠政策分析 本项目所在地拱墅区投资优惠政策 城市规划分析——地铁将给沿线写字楼带来很大的便利 案例：深圳地铁发展分析 杭州写字楼消化量在经历2003年的狂热后，随着GDP得增速回落逐渐步入平稳运行状态 目前杭州市场年消化量在30万左右 项目开盘时的市场容量 Q1：本项目推出市场时杭州市的基本环境？ A1：杭州市基本环境 Q2：杭化院对本项目的开发目标？ 目标梳理关键词： 形象/枢纽/回现/利益最大化 Q3：杭州市写字楼市场的现状？ 杭州市办公物业分布状况 目前杭州办公物业主要分布在市区成熟的商圈，主要包括： 黄龙板块 武林板块 庆春/凤起板块 城站板块 文教板块 随着城市的扩张，在传统商圈外正在形成新的写字楼集中区域，主要包括： 钱江新城板块 滨江板块（高新行政） 萧山行政板块 钱江世纪城 按照物业档次、目前售价/租金将板块分级 黄龙板块——杭州目前最高档的商务圈，主要依托人文环境和政府配套形成的，代表杭州写字楼最高水平 行政导向，商业、交通配套成熟 教育、文化氛围聚集高素质人才 省、市级的公建配套 黄龙板块的发展历史——黄龙借助政府、高校人文资源、省市级别的公建优势，发展成顶级商圈 黄龙板块典型楼盘扫描 钱江新城高端写字楼项目密集 武林版块——新近写字楼开发主要集中在凤起路和文晖路之间，是杭州近两年写字楼开发最集中的区域之一 武林板块是杭州传统CBD，市政府机关驻地，商务环境优越 武林板块典型楼盘列表 庆春版块——杭州金融机构最集中的地段，商务配套成熟，是杭州写字楼开发较早的区域 庆春板块——杭州的华尔街，成熟CBD 庆春板块典型楼盘扫描 文教板块——依托电子产业和高新产业形成，产业特征明显；开发时间较早，以满足基本商务需求为主 文教区由电子信息产业基地转变为“电子市场一条街”，部分研发型企业为改善科研环境、寻求发展开始搬离本区域 文教板块典型楼盘扫描 城站板块——依靠便利的交通和商业配套，随着周边改造的完成和商业的发展，本区域商务接待能力大幅度提升 城站板块依托城站便利的交通发展，写字楼规模小而分散，使用率较低，随着城站周边兴起，预计该板块近两年发展迅速，将吸引高素质企业入住 城站板块典型楼盘扫描 萧山行政板块——写字楼市场自成体系，依托区域产业形成较为封闭的市场 萧山板块处于写字楼发展的初中级阶段，以商住楼为主 萧山板块典型楼盘扫描 不同层级特点不同、形成其特有的价值感及客户群 杭州市整体写字楼状况 本项目不在杭州传统的商务版块 杭化院附近写字楼分析 杭化院附近写字楼分析 杭化院附近写字楼分析 杭化院附近写字楼分析 杭化院附近写字楼分析 杭化院附近写字楼特点 楼盘少，且都为较早建成的写字楼，新项目不多； 建筑外型一般，没有感观冲击； 标准层面积小，无法满足大面积办公要求； 客户以中小型企业为主，行业不固定； 租售价格不高，消化率很高。 Q4：本项目的本体条件？ 1、本项目设计方案已确定 2、限制性条件 土地性质为科研类用地，难以出售 3、项目地块特色 4、具有成为高档写字楼的潜质 判断项目发展方向？ 写字楼发展方向 四大类写字楼比较 我们的发展方向？ 世联建议 世联对项目的理解 项目发展方向——化工主题高档写字楼 PART 1 项目整体定位 专业化办公楼面临的三大问题 客户定位与客户意向 核心驱动因素与整体开发策略 满足现金流要求的开发模式 案例研究——清华科技园启动区 相似性分析 清华科技园位于北京中关村成府路 不属于传统的商务区域 科技园面市以前，区域商务氛围缺乏。 主要驱动因素，清华大学。 启动区规模12万平方米。 目前启动区已经正式投入运营 启动区发展策略：历程一——依靠清华大学的技术平台以及人才资源，吸引部分标杆型企业入住 清华同方总部及下属公司（股东） 清华紫光总部及下属公司（股东） 美国宝洁 诚志股份有限公司 香港威新集团 香港永新等 …… Sun中国工程研究中心 NEC中国研究院 斯伦贝谢技术（北京）公司 赛尔网络公司 韩国三星电子 日电中国有限公司 北京凌讯华业科技有限公司 …… 启动区发展策略：历程二——大型企业带动下，大量国内优秀企业进驻，主要是科技产品经销商以及部分技术开发类企业 北京英泰伟业通信技术开发有限公司 北京安华水木科技开发有限公司 北京英诺嘉软件有限公司 北京三和联创水务技术有限公司 北京世纪鼎点软件有限公司 北京清华紫光顺风信息安全有限公司 北京原景无限数码科技有限公司 北京清大英华生物技术有限公司 北