b26天津梅江南ｃ号地块（喜年广场）项目市场调研及项目定位报告-.doc

B-2-6天津梅江南Ｃ号地块项目 市调及项目定位报告 深圳地产营销中心 前言 一、市场调研小结 1、梅江南片区房地产市场现状 1.1区域楼盘分布位置 1.2区域物业类型 由于片区有较好的景观优势，高层、别墅（联排别墅）占据市场绝对主力，花园洋房在早期开发项目中有一定体量。 1.3区域户型比例及面积区间 区域市场供应主力以大户型为主，高层洋房面积主要集中在120-270平米之间；独立别墅面积主要集中在330-500平米之间；联排别墅面积集中在230-320平米之间；140-180平米是市场供应的主力面积段区间。其中畅销户型为三房、四房；但随着国家政策的调控、房价的快速提升及片区土地资源的稀缺，100㎡左右户型得到快速消化（如水岸公馆2期110平米三房，水岸江南64-87平米二房）。 1.4区域价格 梅江南片区是天津市四大居住区唯一以水系为主题的居住区，从2002年推出的第一个楼盘半岛蓝湾开始，房价一直高居不下，从当初的6000元/㎡到目前的别墅最高价60000元/平米，高层普通住宅目前的均价也在11000-13000元/㎡之间，除来自天津市少部分富人的居家置业需求外，市场的投资热潮也为价格的提升起到了推波助澜的作用。 1.5销售状况 片区除了还未建设开发的地块，目前在售的项目仅有江胜天鹅湖、水岸江南、水岸公馆（二期）等三个楼盘，其他楼盘均已入伙；目前水岸公馆（二期）已销售80%，联排别墅已售罄；江胜天鹅湖别墅已销售完毕，高层洋房由于户型较大（最小面积270㎡），目前销售速度较为缓慢；水岸江南为新推精装小户型公寓，目前还未开盘，但从前期客户反应来看（860余套公寓，从2007年9月份认购至现在已积累3000批客户），认购情况火爆。 1.6客户特征 目前梅江南片区的主要购房者为天津市内小部分高收入人群，二次置业及多次置业，置业目的有改善型需求及养老，也有较高比例的投资型需求；客户群主要构成为私企老板、企业高层、政府官员和生意人等高收入人群；客户群地域分布以天津本地为主，部分北京、华北等周边地区人士、华侨、外籍人士等；客户群职业分布为律师、医生、房地产、贸易、金融和高级公务员等。 2、梅江南片区房地产市场未来预期 2.1供需情况 2.1.1供应方面： 随着片区内的土地日渐减少，片区商业配套日益完善，产品市场价值会越来越高； 梅江南周边片区（如珠江道以北、解放南路以东和大梅江片区），将会引发大梅江区域新一轮的开发热潮； 随着90/70政策的逐步实施和土地成本的增加，外围市场小户型公寓类产品的市场需求开始趋热，梅江南片区还未开发项目及周边（梅江片区）将会有大量的小户型及创新产品出现； 2.1.2需求方面： 随着天津地铁5号线的开通及片区周边交通的日益完善，将会改变片区客户群构成，也将对目前片区同质化产品有一定的改观，如精装修产品，市场上已初见倪端，反应良好；“梅江南．精品小户”已引发市场对梅江南价值的重新认知，成为后续物业发展的新趋势。 2.2梅江南片区房地产市场未来客户构成 随着小户型及创新性产品的出现，将使片区购房人群不再单一，结构更加多元化，不光是“塔尖”的高收入阶层，还会有追求景观资源、享受高生活品质的市区工作白领也将成为潜在消费者。 2.3梅江南片区房地产市场未来销售价格预期 梅江南片区现有楼盘都占据优良的景观优势，价格水平相对均衡。目前片区新推精装修小户型公寓产品价格9月份认购价格9000元/㎡，11月价格上涨至12000元/㎡，价格上升30%；随着土地资源的稀缺、周边配套完善、产品品质的提升和小户型及创新产品的增加，片区内的产品价值将会得到进一步的提高。 二、本文主要观点 1、地块小结 地块位于梅江南片区边缘，紧邻解放南路，是梅江南片区较为稀缺的未开发土地之一，地块周边交通路网发达；但地块南北狭长，规模较小，利用率较低，无法比拟周边其他住宅项目景观规划规模。 2、项目战略选择 建议项目选择SOT策略，即利用自身优势和目前梅江南片区稀缺小户型产品的市场机会，根据目前天津市场LOFT和公寓产品热销的趋势，利用市场差异化战略打造梅江南片区LOFT公寓和酒店式公寓产品，规避市场风险。从而满足周边人群一次置业、短期居住和投资的需求。 3、客户定位 项目目标客户群定位以投资客为主，主要来源梅江南居住群体、天津其他区域和天津周边城市（如北京、河北）投资者；以解决短期居住、长期自住为辅，主要为周边翔宇学校家长及周边做生意的一次置业者，兼顾投资；其次是满足少部分企事业单位商务接待及部分生意人商务办公功能。 4、项目总体定位 紧紧围绕“LOFT”产品和酒店式公寓为主题，打造梅江南片区首席创新LOFT公寓和精装酒店式公寓社区，通过LOFT产品赠送较多的使用面积和较好的功能分区等差异化特点，挖掘项目价值最大化；另外通过对酒店式公寓采取四星级精装修