金山朱泾镇房产项目投资评估报告.doc

目 录 说明 1 1.项目评估总述 3 1.1项目概述 3 况 3 业 3 1.2 项目评估结论 3 2.报告编制依据及说明 4 2.1编制依据 4 2.2 编制说明 4 2.3 编制偏差说明 4 3.编制流程图 6 4.计算依据 7 4.1项目经济技术指标 7 4.2 项目产品指标 7 4.3 工程计划和销售计划安排 7 4.4销售价格确定 9 5.项目财务分析 10 5.1项目投资分析 10 投资估算 10 售收入估算 11 金筹措与投资计划 12 5.2项目盈利能力分析 13 利能力分析 13 动态盈利能力分析 14 5.3项目投资资金来源与运用分析 17 6.项目风险评估 18 6.1项目盈亏平衡分析 18 6.2项目敏感性分析 19 7.项目评价结论与建议 21 7.1项目评价结论 21 7.2项目开发建议 21 8.附件 22 8.1项目总投资估算表 22 8.2投资计划与资金筹措表 23 8.3借款偿还表 24 8.4销售收入与经营税金及附加估算表 25 8.5经济评价指标汇总表 27 8.6各种产品损益表 28 8.7全部投资财务现金流量表 30 8.8资本金财务现金流量表 31 8.9资金来源与运用表 32 8.10临界点分析表 34 8.11单因素敏感性分析 35 8.12成本费用表 37 说明 本评估报告是对该项目整体开发的模拟财务测算，各测算依据参数会因项目开发实际条件的不同而变动，从而引起测算结果的变动。在此，对以下几个问题进行说明，待与贵司沟通明确后，才能对项目做更切合实际的财务测算。 项目自有资金和股东股权比例投入 本报告依据相关政策要求假定自有资金占项目总投资额的35%，包括土地款，项目启动资金以及工程队垫资等。各股东的股权比例、资金投入额、资金投入时间，以及由此产生的各自的利润分成、投资回报问题待与贵司详细沟通后再作测算。 贷款额度和资金投入时间 依据整个项目自有资金投入量、开发量和开发周期、销售计划的常规估计，测算出所需贷款额度为2500万元。而贵司能一次性取得项目贷款6000万元，这笔资金如何运用到项目以及到位时间等问题，可与贵司进一步沟通后再做相关测算，以利于贵司决策投入资金额度和提高资金利用效率。 成本和税费 成本和税费构成依据上海市公布的标准测算，在实际开发构成中贵司对成本的控制情况，以及该项目取得政府相关税费的优惠措施，会降低项目投资，提高收益。 规划方案和销售价格 本报告以产品类型全为多层来测算。规划方案中是否有花园洋房、联体别墅或者依据最新政策的70%为90㎡以下建筑面积所作的调整，以及各种产品类型的比例调整，都会影响项目的销售价格，从而影响项目的收入和投资回报率等各项财务指标。 土地增值税和项目赢利情况 由于土地增值税是今年开始实行的，在项目运作中若能取得政府方面税费的优惠，将会提高项目的赢利。本报告增加了剔除土地增值税后项目的静态、动态赢利情况分析，以利于贵司对该项目的综合判断决策。 1.项目评估总述 1.1项目概述 况 本项目位于上海市金山区朱泾镇，占地地处。26883.8万元；总收入为32418.94万元 利润总额为3299.93万元；税后利润2210.95万元 全部投资利润率12.27%；自有资金投资利润率23.52％ 全部投资内部收益率11.31％；略高于基准收益率10％ 从各项财务指标上看，本项目财务上具有可行性： 本项目的资金来源和运用合理，每期的累计盈余资金均大于0，表明在项目运作的过程中，没有偿还能力不足的问题，资金链安全，本项目具有操作上的可行性。 根据分析，项目开发过程可能发生的风险进行客观的估计和预测后抗风险能力判定认为本项目在财务与实际操作上可行，项目需要开发企业根据自身的综合实力2.报告编制依据及说明 2.1编制依据 本项目财务分析结构就运算严格按照建设部颁发的《房地产开发项目经济评价方法》： 中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》； 《中华人民共和国城市房地产管理法》； 中华人民共和国国家标准《财务制度》； 国家计委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》； 《上海市住宅、商办楼工程造价参考标准》。 2.2 编制说明 本项目中估算所采用的货币单位为人民币。 项目贷款的年利率根据考虑到企业面对的经营风险、财务风险，基准收益率确定为1%。3.编制流程图 本报告在评估依据的基础上从分别三个层次对项目进行投资评估分析，即：项目投资分析、项目财务分析、项目风险评估。 项目投资分析：是根据建设部颁发的《房地产开发项目经济评价方法》及项目所在区域开发投资的经验数值，取项目开发成本和开发费用等最可能的取值，计算项目总投资方案的经济评价及资金来源。 项目评估分析：在项目总投资的基础上，通过对项目的财务各项指标，如：投资利润率、累计净现金流值、内部