2009年广德项目产品定位报告-.doc

【和声机构策划案】 广德项目产品定位报告 2009年9月5日 目 录 第一部分：项目概况 3 一、地理位置及现状 3 二、地形地貌 4 三、交通条件 4 四、用地指标 5 五、区域环境 5 六、用地条件分析与研究 5 第二部分：宏观市场分析 6 一、城市规划研究 6 1、城市概况及交通概况 6 2、城市总体规划介绍 8 3、城市布局 10 二、广德经济状况 11 1、经济总体概况 11 2、固定资产投资 13 3、产业结构 14 第三部分：广德房地产市场分析 14 一、总体市场特征 14 二、土地供应研究 15 三、住宅产品对比研究 17 1、低层产品 17 2、小高层产品 18 3、单身公寓及酒店式公寓 20 四、商业市场分析 21 1、整体商业现状 21 2、区域商业项目分析 22 五、广德酒店市场分析 24 第四部分：项目定位 26 一、项目主要问题点 26 1、旅馆业地块物业的矛盾 26 2、住宅类产品与商业用地的矛盾 26 3、区域发展不成熟 26 二、项目SWOT分析 27 三、产品定位依据 28 1、产品形态分析 28 2、产品定位依据 29 四、项目市场定位 30 五、经济效益测算 31 第五部分：建筑设计建议 34 一、建筑体型建议 34 二、平面布局建议 34 三、户型配比建议 35 四、户型功能定位 36 1、户型创新的必要性 36 2、户型参考 36 五、产品竞争力营造 37 2、产品形象 38 3、产品本身 38 4、产品服务上 39 5、销售价格及销售新政 39 第六部分：酒店及商业建议 39 一、酒店户型建议 39 二、商业设置建议 40 附：酒店投资分析 41 一、前期建造成本测算 41 二、后期装修等成本测算 42 三、成本收回年限测算 43 第一部分：项目概况 一、地理位置及现状 本案位于广德新区，东临万桂山南路、南贴维二路、西至维五路、北与规划中的城市公园相邻，与茗桂花园相呼应。距老城区大致3公里。 东面：万桂山南路 南面：即将施工的维二路 西面：正在施工的维五路 北面：规划中的城市公园 二、地形地貌 项目地块较为规整，相对于城市道路，宗地基本低于万桂山南路。 地块内目前堆放一些孔型石材并有一户人家，同时地块内及沿万桂山南路有输电线路穿过。 位于万桂山南路的入口 项目地块内 三、交通条件 项目地处广宁路与万桂山南路交叉口，现项目四至道路正在修缮中。 四、用地指标 项目总用地20.55亩（13706.85方），容积率3.0，限高70米。 依此规划条件来看，除政府硬性规定的五星级酒店外，势必会出现商业和高层、小高层类似物业。 五、区域环境 区块位于广德政务新区的核心地带，政务新区是目前政府重点建设对象。 北与广宁路一路之隔的是成熟小区茗桂花园；项目东面目前是农居点，未来规划为金融办公、商业、居住区；项目南面一路之隔的是已经出让的商贸用地；项目西面是核心的政务新区办公区域，已经建好的有新的行政办公大楼、水务局、森林消防指挥中心等部门。 六、用地条件分析与研究 从本次的调研情况来看，以现阶段的条件来看，本地块综合条件一般。对本项目的影响主要有如下几个方面： 因素一：规模局限 本案仅4.1万方总建筑面积的开发量，与当地目前在售几个百亩项目相比算是小盘，同时本案又是商业性质项目，不具备形成大型综合体概念，所以项目整体显得比较单薄。也不利于项目品牌的形成。 因素二：3.0容积率的要求必会出现小高层、高层的类似产品 从地块本身的规划条件来看，结合容积率利润最大化的原则，3.0的容积率除了政府强性要求的酒店外，还必须造一定量的小高层与高层的类似物业比较适宜； 与目前市场上再售的70年产权的小高层、高层项目相比本案40年产权的高层物业类型将受到极大的挑战。 因素三：目前缺少外在优势资源依托 从目前来看，本案东面为农居点，南面为规划中的商贸用地，西面为政府用地，北面为规划中的城市公园，目前项目的道路体系、居住氛围等还不成熟，既缺少自然环境的借势依托，又缺少成熟居住环境的依托；既没有城市的繁华，也没有郊区环境的幽雅，地段的优越性和区域的认知度短时间内较难体现。 因素四：版块内未来的商业氛围以及居住品位将成为本案的一个突破点 从现有的规划条件来看，本案周边未来的商业氛围浓厚，本案将是未来新城商业的核心地带。 因素五：区位优势将是本案未来最大的亮点 本案紧临新的政府办公区域，周边其它行政办公、金融办公、商业氛围正在逐渐形成，项目具备未来的市场价值。 第二部分：宏观市场分析 一、城市规划研究 1、城市概况及交通概况 广德县位于安徽省东南部，苏