2010年北京房地产市场研究报告2012-.doc

目 录 序言 1 一、城市经济 2 1、城市宏观经济 2 2、城市房地产与经济发展的关系 8 二、产业政策 13 1、城市政策综述 13 2、城市政策解读 14 3、市政动态 42 4、市场资讯 50 5、城市政策展望 60 三、土地市场 62 1、土地市场供求分析 62 2、重点地块分析 76 四、行业发展 83 1、房地产开发投资 83 2、房地产建设规模 85 五、市场交易 93 1、商品房 93 2、商品住宅 99 3、商业市场 125 4、写字楼市场 135 5、保障住房 146 六、2011年房地产市场预测 152 1、房地产行业政策预测 152 2、土地市场供需预测 155 3、房地产市场走势分析 156 七、区域数据 163 1、城中心区 163 2、朝阳区 168 3、海淀区 173 4、丰台区 178 5、石景山区 183 6、通州区 188 7、房山区 193 8、顺义区 198 9、大兴区 203 10、昌平区 208序言一、城市经济 2010年国内宏观经济经受了内外部的考验，可以说是“复杂”的一年，内部主要为主动式的调整结构，经济增速逐季下降，外部主要为欧洲债务危机的恶化所导致外需下滑冲击，出口增速已经开始下滑。在中央“一稳二赶三动”方针的指引下，2010年北京经济保持平稳运行，投资适度增长，消费品市场保持活跃，消费、生产价继续抬头，居民消费价格涨幅创新高。 中央经济工作会议对于2011年宏观政策的基调是“转方式调结构保民生，采取积极稳健审慎的宏观政策”。调整经济结构和转变经济发展方式仍然是明年经济工作的重要任务，政策取向上仍然偏重积极财政政策，由于存在物价调控压力，货币政策转为稳健，但考虑到明年较为复杂的国际宏观形势，整个政策将更具有审慎灵活性。预计2011年经济增长维持稳健。虽然受房产调控及经济结构转型影响，经济增速略低于2010年，全年GDP将呈前高后低走势。 1、城市宏观经济 （1）GDP 2010年1-3季度，北京市经济呈现高开、减速、平稳的运行态势，发展方向基本符合预期。其中，一季度GDP实现3117亿元，同比增长14.9%；二季度GDP累计实现6372.6亿元，同比增长12%；三季度，北京实现地区生产总值9754.4亿元，按可比价格计算，比上年同期增长10.1%，增速比上半年回落1.9个百分点，与上年同期相比提高0.6个百分点。预计2010年北京经济增速将呈现稳步增长态势。 图1-1- 1 2000-2010年北京地区生产总值及增幅走势 数据来源：北京市统计局 （2）规模以上工业增加值 2010年1-11月，北京实现规模以上工业增加值2479.73亿元，比上年同期增长15.3%，按可比价计算，增幅比1-10月回落0.1个百分点。其中，11月份，规模以上工业增加值增长14.5%，增幅比10月份回落1.9个百分点。 11月，在37个工业行业大类中，增加值同比增长的行业有32个，增幅比10月份提高的行业有14个，内销保持平稳，外销增长乏力。规模以上工业实现出口交货值155.5亿元，与上年同期持平，增幅比10月份回落0.5个百分点，连续六个月增幅回落。其中，通信设备、计算机及其他电子设备制造业实现出口交货值110.3亿元，同比下降5.4%。 图1-1- 2 2000-2010年北京规模以上工业增加值走势 数据来源：北京市统计局 （3）进出口 前11个月累计出口额超去年全年水平。2010年1-11月，北京市进出口总额达到2702.9亿美元，累计进口较2008年同期增长8.5%；累计出口504.6亿美元，超过2009年全年483.6亿美元的水平，较2008年同期下降4.4%。 其中，11月出口额为51亿美元，创下自2008年9月份以来单月出口额新高，同比增长12.2%；进口额为219.1亿美元，同比增长47.7%，排名前2位的原油和汽车进口持续高速增长。总体上来看，5月份北京出口额增幅最大，达到了32.5%，之后增幅呈收窄趋势；1月份进口额增幅最大，达到了113.7%。 图1-1- 3 2000-2010年北京进出口走势 数据来源：北京市统计局 图1-1- 4 2010年1-11月北京各月进出口额同比增长走势 数据来源：北京市商务委员会 （4）全社会固定资产投资 固定资产投资继续回升。1-11月，北京市完成全社会固定资产投资4936.4亿元，比上年同期增长13.1%，增速比1-10月提高1.5个百分点。全社会投资中，城镇固定资产投资完成4461.5亿元，比上年同期增长14%；农村固定资产投资完成474.9亿元，同比增长5.6%。城镇投资中，房地产开发投资完成2645.6亿元，增长18.6%。 从完成任务情况来看，1-11月，北京市完成全年投资任务的93.1%，超出季度投资调控目标（