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中国房地产市场调查报告 　　●居民住房私有化比例已达59．3％ 　　●预购房以经济适用房和商品房为主 　　●居民可承受的房价以每平方米1000－2000元为主 　　●25－34岁的人占购房人群的36％ 　　●预购面积以80－100平方米的需求量最高 　　●主要房屋预购者家庭月收入在1000－4000元间 工薪阶层购房依然难，价格是最大瓶颈；高收入者将是市场生力军 　　随着国家住房制度改革的不断深入及居民生活水平的提高，个人购房已成大势且愈演愈烈。新生代市场监测机构每年在中国的城市进行一项名为“中国市场与媒体研究（CMMS）” 的调查，今年的“中国市场与媒体研究2000（CMMS 2000）”调查总体为居住在20个样本城市的15－64岁的人口，样本量50000。以下是新生代市场监测机构根据CMMS 2000数据对中国房地产市场所得的调查结果。 　　城市居民目前住得怎样 　　从CMMS调查所涉及的调查范围看，20城市居民以居住楼房为主，87．7％的家庭住房为无电梯式楼房，只有3．7％的家庭住在有电梯的商品里，还有8．2％住在平房，另有一小部分处于卫生间或厨房共享的合住状态。 　　由于房改的不断深入，目前居民住房私有化比例已达59．3％，超过半数；18．2％向房管所租用房屋；11．5％租住单位的房子（见图一）。住房面积多数在40－80平方米之间。 　　多少都市人准备买房 　　据调查，五年内准备购房的都市人占调查城市总体的21．9％，其中以经济适用房和商品房为主，预购面积在70－150平方米之间，可承受价格以每平方米1000－2000元为主体，辅之以每平方米500－1000元及2000－3000元的价格。购房资金将主要来源于家庭储蓄，政府及银行贷款也占据一定比例。 　　有了产权房，还买房吗 　　数据显示，调查总体中59．3％的家庭拥有住房产权，住房面积在20－80平方米不等，多为2、3或4口之家，其中以居住面积在50－80平方米所占比例最高，20－50平方米居住面积位居其次。还有小部分家庭或个人从单位或私人处租房。那么，是不是只有这一小部分的租房者才是房产预购对象呢？调查结果显示并不尽然。调查显示，在已拥有产权房的家庭中，23．3％预计在五年内购房，20．1％预计明年购房，商品房及经济适用房仍占预购主导地位。 　　调查显示，无产权房家庭主要希望购买80平方米以下的房子，属一期置业，为解决生活问题；而已拥有产权房的家庭则希望购买更大的房子，属二期置业，为改善生活质量。（详见图二） 　　有产权房家庭的购房情况可以参见图三。计划5年内购房的比例远远高于计划1年或2年内购房的比例，尤其是对大面积住房的购买。而计划1年内购房的比例也高于计划2年购房的比例，说明购房群体要么已持币在手，有比较具体的购买计划，要么准备一个较长时间的资金积累，再进行置业大投入，使生活质量彻底改观。 　　另外，在商品房预购群体中，有产权房的家庭预购比例达55．6％，远远高于其他住房群体，预购面积以81－100平方米的需求为最高，达30．5％；而在100－150平方米的预购群体中，拥有产权房的家庭预购比例高达62．3％，可见购房在这个群体中的市场潜力非常可观。但是，他们的购买能力又怎样呢？ 　　假设拥有房产权的预购者为一总体，调查显示，其中家庭月收入在2000至2500元之间的比例最高，达16．5％；6000元以上的高薪家庭比例最小（见图四）。从总体家庭月收入状况来看，我们就不难理解他们对房子售价的期望值所在。希望房价在1000－2000元的比例最高，为 30．4％；500－1000元的占22．3％；2000－3000元的占21．6％；希望房价在6000元以上的不足1％（见图五）。 　　以上数据显示，国内巨大的人口基数和迅猛的经济发展态势使房地产业具有惊人的潜力，但当前楼市价格的居高不下与不断增长的房屋物业需求之间出现了断层。如果商家能顺应市场，对价格、服务及其他相关要素加以调整，相信房地产的前景非常乐观。但值得注意的是，在这些拥有房产权的预购者中，有69．1％希望使用家庭存款来购房，31．4％希望政府贷款，16．1％打算向银行贷款。看来，传统的消费观念显然不利于消费的良性增长。 　　购房者是什么样的人？ 　　数据显示，25－34岁的人占购房人群的36％，位居榜首，而35－44岁的人群比例为20．3 ％，位居第二。总体购房人群以中学以上学历为主流，半数以上为全职工作者，重点分布于贸易、制造业、政府机关及教育文化领域，以制造业职工、中级技术人员、商业／服务业职员、公司中级经理居多，辅之以其他行业人士，月薪在1000－2000元范围内为主体购房者。 　　目前，中国的家庭结构以三口之家或四口之家为主，购房计划多数定位在商品房及经济适用房，分别占预购比例的42．7％和39