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大桥镇村镇住宅开发项目可行性研究报告 一、概况 济南市天桥区大桥镇村镇住宅小区（若干）位于大桥镇及镇部地区，首期开发规模约为30万平方米，用地面积约300亩，为多层住宅，容积率约为1.5。首期总投资额约为3亿元，住宅配套设施如水、电、暖、气、通信等据当地基础设施及生活水平要求，具体规划及设计，后期开发用地规模为2000-3000亩，投资额为20余亿元。由金桥集团联合国际知名公司（如泛美集团等）一同开发建设，可极大地提高当地城镇水平。同时为当地政府及金桥集团带来丰厚的经济效益。 二、项目市场分析： 大桥镇房地产概况： 大桥镇位于大桥镇及镇郊地区，前期开发规模约30万平方米，用地面积约300亩，为多层住宅，容积率约1.5。住宅配套设施如、水、电、暖、气、通信等据当地基础设施及生活水平要求，具体规划及设计。后期开发用的土地规模为2000～3000亩，初期住宅成本控制不大于900元/㎡，投资约2.7亿元，售价1100元/㎡，销售收入3.3亿元，利润6000万元。能够实现集团低投入、高回报、周期短的目标要求。 2、潜在需求预测： 根据以上分析，未来几年大桥镇的居民住房的潜在需求会有 很大的市场空间： ① 随着经济的发展及生活水平的提高，当地居民及村民为改 善居住条件而形成的需求。 ② 随着济南市北跨的要求及投资环境的改善（如大桥取消收 费），外来人员及大桥周边人口必然会对大桥镇较低价格的房产产生较大的需求。 3、项目开发优势： 大桥镇的房地产正处在起步阶段，故土地等成本较低，另外当地政府为招商引资亦有优惠政策，故可进一步降低成本，现估计成本不大于1100元/㎡，而当地房屋的销售价格约在1500元/㎡左右，按1200元/㎡的保守销售价格估计，可快速的取得利润。 三、项目经济分析： （一）、首期支出： 1、土地款：300亩×1000元/亩×50年=1500万元 总建筑面积30万㎡，每建筑平米土地费用50元。 建安费用：750元/㎡（6层砖混） 室外绿化道路费：50/㎡ 配套费用及城建工费：100元/㎡，可免交。 前期工程费50元/㎡（含规划、设计、勘察、场平、临水、临电等费用） 销售及管理费：80元/㎡。 税收及财务费用：120元/ 合计：1100元/㎡ 首期项目总支出：1100/㎡×30万㎡=3.3亿元。 （二）、销售收入：1200/㎡×30万㎡=3.6亿元。 （三）、利润：3.6－3.3=0.3亿元。 四、工期及资金安排： 1、首期住宅开发可分二期进行，一期开发面积8万平方米，工期8个月；二期为22万平方米，后期建设大规模开发另行确定方案。 2、资金计划： （1）、土地租金： 分期 总投入 首期支付日期 及金额 二期支付日期 及金额 三期支付日期 及金额 一期 80亩 320万元 2005.2 2006.6 2007.6 80万元 120万元 120万元 二期 220亩 880万元 2005.9 2006.12 2007.12 200万元 340万元 340万元 （2）、建安费用支出： 项目实施前另行确定。 项目实施前另行确定。 五、销售计划： 一 期 销售周期7个月 销售收入总额 2005.4.1～2005.11.1 8万平方米×1200元/㎡＝9600万元 2005.3.1前回款 9600万元×30％＝2880万元 2005.5.31前回款（主体一半） 9600万元×30％＝2880万元 2005.7.31前回款（主体完） 9600万元×30％＝2880万元 2005.10.31前回款（主体竣工） 9600万元×10％＝960万元 二期 销售周期10个月 销售收入总额 2005.11~2006.8 22万元×1200元/㎡＝2.64亿元 每月平均销售 2934万元 六、合作方式： 1、土地的征用：由镇政府和村委会签订土地租用手续，租 金由金桥集团与镇政府协商确定。 2、租金的支付：由金桥集团支付镇政府，但不以租金名义 出现，而是与返还镇政府或村委会的利润一并体现，分期支付，数额确定为：租金＋利润返还＝70元/㎡。 3、建设手续的办理：由镇政府负责办理集体建设用地手续， 负责免交全部建设手续费用，手续办理的完整性及时效性需按金桥集团的要求进行。 4、投资建设：由金桥集团负责。 5、建设费用的支付：一期工程（8万平方米），一期工程定 向为教师安居工程，由镇政府按工程进度分期支付金桥集团工程费用，价格为1200元/㎡。开工前支付总价款的30％，主体完成一半时支付总价款的30％，主体完工时支付总价款的30％，竣工交付前支付总价款的10％。 6、二期工程：二期工程由金桥集团单独向社会销售，土地租金及利润返还为70元/㎡。镇政府或项目法人单位需提供全部与销售有关的手续供金桥集团使用。 七、经济销