郑州写字楼市场研究报告专业文档分享.ppt

郑州写字楼市场研究报告 郑州市近年GDP及人均GDP增长迅速，房地产业进入高速发展期 房地产市场各发展阶段特征分析： 快速发展阶段 明显呈现出“观望期”和“被迫接受期”两个阶段 三产分布比例— 第三产业结构及增长比较稳定，变化较小 第二产业占GDP比重逐渐上升，说明工业是郑州市的主导产业 近年来第一产业和第三产业比例均小幅下降 第一产业比重较低 第三产业结构相对稳定，近年变化较小 自2000年以来，第一产业的比重有所下降，与此同时第二产业的比率波动上升 第三产业总量反映郑州写字楼整体容量处于中等，经验值反映郑州写字楼市场相对于整体房地产市场处于较低水平 社会消费品零售总额和人均可支配收入双双大幅增长，郑州房地产发展潜力较大 城市房地产格局——“东北富、西南贫”。中区和东区集中了大量政治和商务资源，而北区则以居住为主导方向。 通过大量案例总结，城市写字楼的发展一般经历四个阶段 城市经济发展的初期，第三产业不发达，写字楼处于非市场化时期，以企业自建写字楼为主 市场化启动期：住宅开发商进入商住产品开发，小投资客占主流 市场化发展期：产品主导，板块逐渐形成，客户开始细分，领先开发商和市场标杆项目出现 市场化成熟期：地段主导，板块形成、客户充分细分，整购比例上升，小投资客退出 按照物业档次、目前售价/租金将板块分级 金水区板块——郑州高端写字楼最为集中的的商务圈。 行政导向，依托省机关 商业、交通配套成，商务氛围浓 花园路经典写字楼扫描 经三路经典写字楼扫描 金水区其他经典写字楼扫描 郑东新区板块——郑州最具发展潜力的商务圈，主要由会展业带动区域发展，代表郑州未来写字楼最高水平的CBD区 政府导向，会展业带动 成熟公建配套 高档住宅区 郑东新区—郑州未来最具活力商务板块 CBD各发展阶段客户分布特征高比例投资客——中型服务性企业——500强实业型企业 郑东新区CBD已初步形成规模效应，提升市场信心 CBD地区由内、外环两条环路组成，将建成60幢高档商业楼宇 ； 经过5年的大规模建设，CBD已经基本完成了写字楼和公寓的建设并部分投入使用，增强了市场对新区开发的信心。 郑东新区CBD代表楼盘 郑东新区CBD代表楼盘 西北区板块——现存写字楼陈旧且品质不高物业形态以商住的形式为主，客户外溢。 经典写字楼扫描 经典写字楼扫描 各类型客户特征及对办公物业的关注点 项目区位解析——位于省级行政大道和城市主干交汇处，区域内商务氛围成熟。 项目地块现状及四至 项目地块北面为“企业一号”写字楼、住宅小区 中原首座全钢结构写字楼，玻璃幕墙 毛坯，大堂等公用部位精装修 销售率90% 原售价6000-6500 元/㎡ 1栋，5.6万㎡ 蓝玛地王大厦 6部 中央空调 40年产权 30层/3.6m CBD外环 郑州歌亿房地产有线公司 地理位置，规模，开发商品牌 核心卖点 2栋，约10万㎡ 层数/层高 30层/3.7m 位置 CBD外环 毛坯，大堂等公用部位精装修 售磬世纪峰会,峰会天下销售完成85% 6200元/㎡ 绿地峰会天下 6部 中央空调 40年产权 绿地集团 电梯 空调 产权年限 开发商 装修状况 规模 售/租率 售/租价格 图示 项目名称 毛坯，公用部位精装修 45% 售价6300元/㎡ 建面约4.6万㎡ 新芒果大厦 5部 中央空调 40年产权 30层/3.5米 CBD外环 郑州新芒果房地产有限公司 开发商品牌，地域前景 核心卖点 1栋，5.8万㎡ 层数/层高 27层/4.1米 位置 CBD外环 毛坯，公用部位精装修 售完 6100 顺驰第一国际 10部 中央空调 40年产权 河南顺驰地产有限公司 电梯 空调 产权年限 开发商 装修状况 规模 售/租率 售/租价格 图示 项目名称 传统商业中心，商业配套成熟 市政府行政配套 核心驱动力 未来发展趋势 租金/售价 潜在供应规模小，客户外溢，出租率下降 客户将存在外迁郑东新区或金水区板块现象 租售状况 平均出租率在60％以上； 在售楼盘较少 租金：集中于0.5-1.2元/ m2/天； 售价：4000-5000元/m2 ； 物业管理费：0.6-1元/m2/月 行业：以贸易、信息科技、广告及政府类相关企业为主， 客户：入住企业以中小型企业为主； 办公成本较低比相对金水区是吸引中小型企业的主要因素之一 客户特征 第三层级 全新复合新OFFICE 毛坯，大堂等公用部位精装修 95％以上 1.2元/㎡?天 1栋27层、总建面5.4万㎡, 福华中心 6部 分体空调 70年产权 27层/3.2m 紫荆山路东大街 郑州福华置业有限公司 5．2米LOFT，可以分隔二层 核心卖点 1栋21层,总面积5万㎡ 层数/层高 21层/5.2m 位置 紫荆山路商城路 精装修 50% 均价8500元 华