成都尺度成都中环西岸观邸项目营销战略与执行报告2012-.ppt

购物中心调整、提升的必要性和实施策略 演讲嘉宾 邱志东 先生 1、购物中心调整和提升的目的 2、什么情况下购物中心必须进行调整和提升 3、购物中心调整提升前必须考量的内容 4、购物中心调整实施过程中的策略 一、购物中心调整和提升的目的 购物中心调整和提升的目的 1、完善购物中心定位 2、增强市场竞争力 3、满足消费者需求 4、提升租值 二、什么情况下购物中心必须进行调整和提升 什么情况下购物中心必须进行调整和提升 1、部分经营项目面积偏大，同类型品牌重叠 2、部分经营项目原先定位逐渐与项目的整体定位产生偏差 3、营业额偏低，租客较大规模出现亏损，租客退 租情况比较严重 什么情况下购物中心必须进行调整和提升 4、部分经营项目设置的楼层与周边其他经营项目不能有效产生互动 5、需要增加其他种类的经营项目，以完善配套功能 或商品结构 6、更高级别的品牌进驻而引发的品牌经营位置和楼 层的换位调整 7、同行之间的竞争而引发的错位经营需要 8、经营项目业绩增长有较大市场空间 9、项目开业前种种原因导致的缺漏或是上一次不成功的调整 三、购物中心调整提升前必须考量的内容 购物中心调整提升前必须考量的内容 1、购物中心定位的检讨 2、购物中心项目配套和组合的完整性、适应性及可持续性 3、市场同业的错位经营和对抗性 4、消费者的潜在需求 5、购物中心常客的消费行为、习惯和消费水平分析 6、 原有租户的经营状况、租约履行时间状况 7、 市场营销推广策略的得失及未来方向 8、 拟引进租户的市场拓展方向和市场布点情况 9、 业务团队的思路、业务能力和人员配备 10、调整、提升前后租金收益比较 11、配合调整提升的工程技术改造可行性或由此所必须进行的公共空间、设施或动线改造工程的可能性 12、调整提升的时间节点安排 13、资金投入预算：改造费用，推广费用及招商费用 四、购物中心调整实施过程中的策略 1、专职团队的组建和业务要求 2、目标租户的资料收集、分析和筛选 3、中介机构的选择及专职团队的分工 4、调整项目装饰设计机构的选定和方案设计 5、主要重点租户的市场拓展情况分析、需求及招商策略 购物中心调整实施过程中的策略 6、 调整提升项目的概念创立和市场前景，未来营销推广方案 7、 调整提升项目的装修设计方案及公共部分改造方案效果展示 8、 灵活的合作方式和租金收益平衡预算 9、 原有租户的去留问题 10、项目调整部门的配合及分工 购物中心调整实施过程中的策略 11、项目调整的时间节点确定 12、明确的部门工作责任制和严密紧凑的工作安排 13、推广策略的实施 14、租户维护和管理服务 演讲结束，谢谢大家！ 什么情况下购物中心必须进行经营项目的调整和提升 购物中心调整提升前必须考量的内容 购物中心调整提升前必须考量的内容 购物中心调整实施过程中的策略 万科·加州湾－－2006年尺度创造的奇迹 2006年1月，万科在拍卖场上拿下沙湾区域的一块地。 3月，万科通过层层选拔携手尺度。 8月5日，加州湾项目一期312套开盘，当天销售超过85％，实现均价约5000元/㎡，当月回款95％以上。 10月14日，加州湾二期开盘，推出499套，当天销售又一次超过85％。8月，加州湾项目以当年拿地当年开盘，区域价格最高，销售速度最快的业绩，获得万科集团珍稀的“黄金大奖” 。 加州湾，沙湾区域的地标建筑，必将成为引领沙湾区域街区复兴的领袖。 万科，充分认识到，万科的品牌、产品、文化+尺度的全程营销理念、执行力、专业性，项目业绩将获得飞速提高。 因此，万科将温江朗润园项目（光华大道新地标）再次委托尺度，创一年内委托两个项目给一个代理机构的新记录。 万科·朗润园（2007年全程营销项目） 成都光华大道上第一个33层高层建筑项目。 本项目难点：如何在以低层、多层项目为主的市场环境中，找到项目核心竞争力，制订推广策略？如何准确找到客户，为项目寻找市场出路？ 解决：营销创新、差异调整、主动出击。 交大·绿岭（2007年全程营销项目） 成都成仁版块毗河高层项目。 目前处于开盘期。 南郡7英里（2007年全程营销项目） 成都城南150亩城市别墅社区。 目前处于热销期。 中房红枫岭（2007年全程营销项目） 成都城东320亩高层建筑群落，将容纳约8000户住户居住。 目前处于二期开盘准备期。 蓝水湾——2005年尺度创造的奇迹 2005年12月，所有业内人士都在谈论的一个项目－－蓝水湾。 3天销售1000套房，40天销售逾1800套房。 所有房