徐州华商碧水湾项目提报方案-115P2012-.ppt

依据一：徐州今年1－11月份商品住宅销售均价约为3900元/㎡； 依据二: 泉山美墅等项目二手房当前市场价格4000-4200元/㎡ 依据三：市场比较法得出“华商·碧水湾”销售均价为4475元/㎡； 依据四：未来两年，徐州房地产市场均处于严重供过于求的激烈竞争态势，　　 　 市场存在较大风险隐患。我们要抱着较强的市场风险意识，定价需 格外慎重！ 依据五：推广策略：本案商品住宅建筑面积不超过5万平方米.在营销推广中 应采用“以位置区隔对手,品质超越对手、快速去化、规避风险”的策略。 通过上述综合分析可以得出，“华商·碧水湾”商品住宅均价在4500元/㎡左右较为合理。 战略定位 □■ 规模大.可塑性强.景观资源丰富; □■ 南三环板块已成为市场认同度极高的中高档住宅聚集区; □■ 南三环板块市场供应已接近尾声; □■ 周边客群丰富，购买力较强。 突围之举 在这样背景下，一个富于理想的企业必须擅于前瞻地思考、研究自己的发展战略，只有站在一个更高的舞台，高瞻远瞩地确立更高的目标、更先进的理念，才能在这场激烈的竞争中甩开竞争对手成功突围！ 形象包装定位 形象包装从“形象力”“产品力”“利基力”三大力量着手，三力合一，威力无穷！通 过一列科学、完整的包装创造出唯一性、排他性、权威性的产品！ 包装策略 行销战略目标规划 行销战术规划 行销期段规划 淡市营销成功案例——东莞万江·风临美丽湾 世联研究案例 项目基本情况介绍 区位：万江新行政文化中心（规划中，何时动工一直未能确定） 规划总用地：68,679㎡ 总建筑面积：138,731㎡ 住宅建筑面积：89,323㎡ 容积率：1.5 总套数：989 停车位：876 19栋9-18层小高层组成 项目完全遵照90/70规定而建，规划以板式为主，楼王布置点式，中心营造了大花园，户型布局符合景观资源最大化原则。 项目入市背景 9.27新政后，东莞市场一片萧条，11月份南城区低端盘金色华庭70折降价，热销全城，震撼了东莞市场。 春节后第一周，莞城区万科运河东1号全线80折，最低4200元/㎡起；东莞最大开发商光大集团旗下景湖系及部分城区中端项目跟进。 4月18日，代表性豪宅项目东城区天骄峰景70折起降价，东莞市区别墅、高层豪宅等高端项目大部分跟进。至此，高中低楼盘全线降价。 项目销售成果 项目成功的关键举措 降价的目的：回收资金只是结果，项目的良好发展，为开发商公司的发展提供最好的发展机会才是目的。降价只是一种次优策略，如果有别的策略，就不用这个策略。 降价一定要解决的问题：为什么降价，什么时间降，降到什么价格，这个价格下能够卖多少。这个问题一定建立在对市场、产品和客户高度熟悉的基础上，并关注其变化，心中有数，降价就要有效，没有效就不要降。 景观小品 景观小品 儿童区 　　车行道、拼花人行步道、草坪停车道、曲径小道等等，多种材料、多种风格，丰富多彩生活始于足下。 多级道路，多级饰面，多级愉悦 植物配置 商业街提示 闭路电视监控系统：跨行业的综合性保安系统，对小区内外进行监测，为整个小区创造一个良好的治安防范环境。? 可视对讲及室内安防系统：针对现代物业全封闭管理要求设计，您在家中可以看见来访客人；在紧急情况下您可随 时向管理中心求助。? 小区IC卡“一卡通”管理系统：以计算机网络管理为核心，非接触式IC卡为信息载体，您凭一张卡就可消费、停车、开门……是您的电子钱包和钥匙。? 智能巡更管理子系统：确保保安人员24小时按照预定的时间和路线巡逻，有效保障小区的安全。 ? 背景音乐系统：您置身小区便能聆听轻松、愉快的音乐，放松心情，在特殊情况下,可作为紧急广播使用。? 信息发布系统：在大堂设置的电子公告牌，可以使您随时掌握金融、时事及日常生活信息。?多媒体信息通讯与服务：提供宽带网、有线电视网等公网的接入。 物业管理建议 1、太阳能公共照明 草坪灯、路灯、庭院灯等公共照明能源均来自太阳能；由蓄电池转换为电能，不仅生态环保，而且为业主省去一笔不小的公摊费用。 节能设施建议 2、太阳能中央热水系统 热水集中在一个地方产生，24小时同时、多头通过保温管道供给整栋楼宇每一个家庭，保证业主热水供应。 3、铝合金中空玻璃平开窗 采用铝合金中空玻璃平开窗，密封隔音效果优于推拉窗三至四倍。 4、生活垃圾处理器 采用全封闭、高品质不锈钢结构，旋转压缩，自动破碎、消毒除臭，无爬虫产生，减少病毒细菌的产生。 第四篇：整合营销传播 □■ 塑造“泉山森林公园旁 60万平米绝版成熟生活社区”的品质形象，让本案特有的 “健康生活”根植客群心中；