北京华杰大厦推广策划与奔达项目投资营销及定位分析报告.docVIP

北京华杰大厦推广策划 前?言关于细化售楼部环境，提升项目品位若干建议如果地产项目的成败关键如李嘉诚所言：“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”的话，那么售楼处环境的金科玉律就是“细节、细节、还是细节”。?从以往地产市场综合的销售数据上显示，大约有90%甚至更多的销售最终是在项目现场发生?，所以，无论怎样强调售楼部环境的重要性都是不过分的。?衡量售楼部现场好坏的标准，就是买家在此停留时间的长短。越愿意多停留，对项目了解越多一点，成交的机会无疑也会更高。? 卖房子不象卖日常生活用品那么简单，发展商的成熟与理性，有时就体现在对细节的操作上。有时候，一个小小的细节——售楼部门口摆放的垃圾、乱停的车辆、一句该有而没听到的问候语、举手投足间该有的谦让……，诸如此类经常被我们所忽略的“小细节”常常就能决定一次购买行为的放弃。?反之，如果是那样的细节——插在透明玻璃花瓶中的鲜花，精美茶具里一杯醇香的清茶，或者一杯香浓的咖啡，柔和优美的背景音乐、舒适的坐椅，室内植物所散发出来的清新空气……不经意处无一不透露出发展商的用心和细致入微，由这样的发展商来建筑我们未来的生活、工作空间，能不令人憧憬吗？?房子在我们眼里的概念是每平米多少钱，可是，在消费者眼里它是一个倾尽半生心血来交换的一个美好梦想。尤其是对于期房销售，怎样多花些功夫，能让看楼者提前感受到未来的生活方式与工作气息，对于强化消费者对期房的信心起着重要作用。 对于售楼部环境的整体设计和细化，从有利于销售的角度出发，主要有如下原则：?★?创新——个性化★?环境的细化★?服务质量的高素质随时随处可见★?丰富售楼部内部空间，延长客户停留时间 一、售楼部现状1、?外包装：整体采用银灰色系，无其他调和色，致使视觉感受比较单一，没有新楼盘即将开盘应该具有的活跃商业气氛，给人的第一印象不是个售楼部，而象个类似冲洗胶卷的经营场所。2、?售楼部:?（1）售楼部内部已经装修完毕，内部缺少品牌识别标识，色彩搭配较为冷感。给人的第一印象不是个售楼部，而象个类似冲洗胶卷的经营场所。2）?售楼处内部：目前大堂只摆放项目外观建筑模型，无说明性展板、楼书等其他销售工具，?售楼部的玻璃幕墙和室内墙体大面积空白。3）售楼部办公区域内的房间无职能划分。4）售楼部顶部为黑色，给人压抑的感觉，没有常规售楼部该有的明快、亮丽需求。5）项目无宣传推广用语。6）项目现场周边无广告牌/指示牌，让受众不易识别。针对售楼部上述现状，现场整体包装策略如下：1、针对售楼部整体银灰色系，用暖色调调节整体视觉效果。2、售楼部内每个办公室门口装置职能标识挂牌3、售楼部玻璃幕墙上装饰电脑刻画的宣传用语及其他辅助用语，使宣传效果达到图文并貌。4、在售楼部室内进口右侧的空白墙体上，制作功能性展板。5、其他空白墙体，根据具体尺寸制作相匹配展示牌/装饰品。6、客户接待处玻璃桌面/茶几/前台上摆放鲜艳的花/植物（制作出楼书后替换）。7、在墙角摆放盆栽植物?。8、在黑色顶部放置（扎）色彩艳丽的小气球?。9、销售人员佩带统一设计的姓名/职务牌。?10、在深色会客沙发上，添置暖色靠垫，烘托整体亲和力。11、在距离售楼部向左100米处路口，“北下关工商所”标牌边立“华杰”项目的指示路牌。12、售楼部门口放置宣传彩旗。13、售楼部对面路墙上安装户外喷绘广告。14、?在售楼部门口摆放充气拱门。15、如果条件允许，在北三环的入口处立项目指示牌。?针对售楼部上述现状，我们前期推广观点是：?（1）关于创意广告创意不仅仅是项目具有什么，而是要讲在这里投资能够得到什么，享受什么，对自己的事业有什么样的帮助与发展。一言概之，我们做的广告应该为买家描绘一个美好的蓝图。（2）关于广告计划提炼卖点，令项目广受关注，各类媒体强势配合，广告安排紧凑有力。凡此种种，其核心在与造势，予人以非来不可、非看不可的印象，才称得上是一个好房地产广告。?（3）关于广告计划的时期3个月内的广告计划（4）关于广告手法房地产市场的变化非常快速，抱着僵化的原则是不可取的，只有不断创新，才能创造性的引导目标客户，才能引导“见怪不怪”的读者。 无论策划、创意、执行、表现皆如此，只有富于创造性的思维方法才能获得理想的销售效果。?（5）关于媒介创新DM、促销、事件行销等各种手段?。但在不同阶段侧重点应有所不同。?*地产的地缘性客户特征显著，故项目周边的形象推广非常重要，尤其是开盘时期。*地产的销售工具即楼书、户型单页、DM、售楼处的氛围营造、样板间的设计都是促成最终销售有利手段。?6）房地产广告发生作用的过程第一步，一个有效广告的前提就是让人看见，让人有兴趣去了解和关注这个项目，最起码要引起我们目标客户群体的关