天津市别墅市场分析报告.pptVIP

天津别墅市场分析 目录 天津别墅市场总体分析 分类说明： 城市别墅：包括市区内及外环边缘的别墅项目，主要热点区域为：梅江南板块。 近郊别墅：主要指环城四区的别墅项目，主要热点区域为：后梅江板块、东丽湖板块，西青板块。 远郊别墅：主要指远郊区县静海、武清、宝坻、蓟县、宁河以及滨海新区等远郊区域的别墅项目，主要热点区域为：京津潮白河板块。 天津别墅市场总体分析 城市别墅分析 区域环境分析 区域位置——项目位于市中心鼓楼西侧地段，是天津旧城的中心地带； 交通环境——十分便利，地处和平、南开、红桥三个区域的交界地带，距离东马路等商圈较近； 大户人家——由于近代史上有多位文人学者，曾定居在此，有浓郁的文化底蕴；据说包括温家宝总理的先辈都曾祖居在此，即项目正中心的盛津书院。 产品户型整体分析 客户分析 城市别墅——天鹅湖 项目卖点介绍 项目总体规划 客户分析 居住区域——客户主要来自河西大约40%左右，其次是南开、和平，同时有20% 左右的外籍客户，外地客户主要来自于华北、东北、内蒙地区，能占到10%左右； 职业特征——公司老总、高级白领，外地客户有10—15% ，来自区域以华北东北地区为主，同时有少量外籍人士，韩籍居多； 购买用途——以第一居所自住居多，由于该项目强调客户购买后的入住率，所以基本无投资型客户。 项目总体规划 项目整体分五期开发，围绕8万平方米内湖，面向190万平方米外湖静观最好的位置为别墅区 海逸长洲片区是集休闲、旅游、度假、居住为一体的自然生态社区，北邻梅江居住区，东部隔友谊南路与梅江南居住区相邻，这两大生态居住区在项目品质、档次、附加值以及自然景观和人文环境等各方面保持均好 另外，友谊路、宾水道商务副中心区的优越条件，为地块的开发提供了较高的市场形象和美誉度。 整体地块中心位置为海逸心屿商业区，建筑面积2万平方米，三层设计 客户分析 来源区域——主要客户来自河西，达到40%，其次是南开、和平 职业特征——公司老总、高级白领，外地客户有10—15% ，来自区域以华北东北地区为主，同时有少量外籍人士，韩籍居多 购买用途——以第一居所自住居多，投资客户较少 近郊别墅分析 区域市场：区域市场密集成为近郊别墅市场的一大特色，主要集中在东丽湖、西青板块及后梅江板块，尤以后梅江板块近期较为火爆，下半年新盘放量较多；此外，楼盘的规模也比城市别墅增大了，一般在7——10万平方米左右。 价格水平：独栋别墅价格在8700-12000元/平米的区间；双拼价格在7000-10000元/平米的区间；联排在6700-9000元/平米区间； 产品形式：独栋+ 联排。联排产品比例持续占据主导地位；独栋别墅的比例明显上升，几乎涵盖了所有项目。双拼产品作为两者之间的过渡和补充，还无法成为主流产品；同时拥有地下室的产品与无地下室的比例基本持平，暂时不成为客户成交的影响因素； 户型面积：联排面积主要在180—240平方米，独栋产品面积在300—500平方米左右，其中万科城作为独栋产品，面积较小，但同时也拥有一定的总价优势，成为此区域独栋的另一道独特的风景线。 客户分析：第二居所客户的比例占较大比例，在社区成熟度逐渐提升后，第一居所客户比例有所增加，投资型客户的占有一定比例，客户职位特征为经济比较殷实的企业主或职位较高的公务员。 后梅江板块概述 地理位置——位于友谊南路与解放南路之间、外环线以外区域，总建筑面积达到150万平方米以上。 作为梅江及梅江南区域的延伸，具有较为明显的环外区域特点，一般以别墅+洋房产品为主。 交通环境——临近外环线，交通便利，作为别墅类产品，交通抗性尚不会影响到项目本身。 产品户型分析 产品户型分析 西青板块概述 地理位置——位于环外西青区，围绕天津历史名镇杨柳青镇，周边围绕有西青道、津静公路及京沪高速等多条重要交通线路，形成了多层次、立体化的城市交通体系。 区域价值——随着未来“京津一体化”的进程逐步加剧，加之京津塘高速二号线、京津城际高速铁路和地铁2号线的建成，天津城区中心将不断外扩，并带动区域经济快速发展，西青板块的投资潜力将逐步扩大。 项目总体规划 项目整体分三期开发，一期20万平方米，二期、三期分别为40万和130万平方米。 一期产品为联排、院墅、宽HOUSE、公寓、跃层五种 社区内配有华夏幼儿园、会所等配套 户型分析——院墅A1户型220平方米 户型分析——联排A4户型180平方米 项目简要说明 户型设计分析——一期独栋产品  远郊别墅分析 区域市场：远郊别墅楼盘规模较大，容积率低，并且有较为明显的自身特色，同时作为别墅产品，交通距离上的抗性让本类产品一般成为第二居所。 价格水平：独栋别墅价格在8000元/平米左右；双拼和联排别墅价格在5800-7000元/平米的区间； 产品形式：独栋占有较大比例，面积区间在250