2008年安徽宣城房地产市场调查报告-博思堂.docVIP

宣 城 房 地 产 市 场 调 查 报 告 博思堂·众略行 2008-7-15 宣城房地产市场报告 第一部分.项目地块分析 1 1.项目地块概况 1 1.1项目地块情况分析 1 1.2项目建筑指标 2 1.3项目区域综述 2 2.项目SWOT分析 3 第二部分.项目市场环境分析 3 1.宏观环境分析 3 1.1地理位置 3 1.2区域人口 3 1.3人文历史 4 1.4对外交通 4 1.5宣城市城市规划 4 2.经济环境分析 6 2.1主要产业情况 6 2.2主要经济发展情况 7 3.房地产行业情况分析 10 3.1房地产建筑情况 10 3.2房地产投资情况 11 3.3居民居住水平 12 3.4土地级别情况 12 第三部分.房地产市场情况分析 13 1.板块划分 13 2.板块情况 13 2.1老城区区板块 13 2.2新政务区板块 15 2.3开发区板块 16 3.消费者及需求分析 17 第四部分.项目定位 18 1．项目形象定位 18 2.价格建议 18 3.项目客源初步定位 19 4.户型、外立面和物业建议 20 第一部分.项目地块分析 项目地块概况 1.1项目地块情况分析 项目地块位于春归苑步行街以南，叠嶂路以北，状元路以西，环城西路以东。图中红色星星位置为项目地块。 项目北为春归苑步行街，主要的经营业态以服装、饰品、超市为主，但人流量比较小，经营状况不理想，很多店面有标示出转租、转让的信息。项目东为状元路，此路为宣城相对比较繁华的路段，项目不远处有宣州区政府、观音寺。项目南为叠嶂路，项目对面有中国移动通信宣城分公司。项目西为陵西路，也就是环城西路，宣城市邮政局在项目路段上。 项目周边五分钟的车程内可以到达中国移动、中国联通、工商银行、苏果超市、商之都商厦、波记百货、宣城汽车站、华安证券等等。项目周边的配套设施相对比较齐全。同时项目到市中心主要商圈也都在的士起步价以内，交通比较便利。 1.2项目建筑指标 项目用地规划总用地为6.49公顷，规划净用地6.12公顷。同事项目容积率不大于4.0，建筑密度不大于35%。总体来说，项目将是一个总建筑规模超过24万方的大盘，同时建筑也为高层建筑。 在目前的市场情况下，项目的去化是一个需要详细考虑的问题。同时，在宣城高层建筑比较少，市场接收程度也不高，如何提高项目本身在宣城人民心中的接收程度也是一个相对棘手的问题。 1.3项目区域综述 项目地块处于宣城市中心区域，但是偏离宣城商业中心地带——叠嶂路与锦城路交叉口附近。项目距离宣城商业中心地带也仅仅1公里左右的距离。宣城整体商业氛围比较清淡且辐射半径比较短，同时商业相对过分集中于市中心区域。因此项目所在区域受益于市中心商业辐射比较小，项目旁边的春归苑步行街的经营情况不理想就是证明。 项目地块临街面为叠嶂路，目前叠嶂路中项目所在路段上商业多以办公经营形态为主，如中国移动、华安证券、工商银行等，商业经营比较少。 项目SWOT分析 优势（strength） 项目位于宣城中心区域，配套设施比较齐全。 项目规模比较大，有利于聚集人气。 劣势（weakness） 项目全部是高层建筑，市场接收程度比较差。 项目所在的叠嶂路路段商业氛围比较清淡冲击项目沿街商业。 项目周边竞争对手和潜在竞争对手比较多 机会（opportunity） 市中心区域土地供应量比较小。 民众因近年来房地产高涨的认识和对房地产投资的认知。 威胁（threats） 房地产市场受到国家政策调控影响。 目前市场上消费者观望情绪严重。 目前宣城市场上供应量比较大。 项目旁的春归苑步行街经营情况不佳。 从以上的SWOT分析可以看出，项目最大的优势是项目的区位和项目的规模，而项目最大的缺点就在于高层建筑的市场接收程度低和周边楼盘的直接竞争。如何凸显项目的优势，并且能够在竞争中脱颖而出，是项目的最应该思考的问题。 第二部分.项目市场环境分析 宏观环境分析 1.1地理位置 宣城地处皖南山区和长江下游平原的结合部，跨东经 117゜58’～119゜40’、北纬29゜57’～31゜19’。东北至东南与江苏、浙江两省毗邻，为安徽省的东南门户。1.2区域人口 现辖宣州、宁国、郎溪、广德、泾县、绩溪、旌德五县一市一区，共计115个乡镇街道办事处，其中有61个镇、44个乡、10个街道办事处。 地域面积12340平方公里，占全省总面积的8．9％，人口275万。 1.3人文历史 宣城人文胜迹遍布。临风怀古，谢眺楼与黄鹤楼、岳阳楼、滕王阁并称江南四大名楼；其中绩溪以三雕艺术、徽墨、徽菜扬名。宣城还是国家领导人江泽民、胡锦涛的祖籍。 1.4对外交通 宣城是上海和南京