融侨合肥青阳路项目策划提报2008年-优派克思.pptVIP

本次汇报的思维导图 规划指标——主要的限制条件是容积率和小于90平米的比例 宗地价值评估 地块价值研判 ■□小区域市场形象不理想，需要在项目的开发中有所突破 项目所属的蜀山新城区的市场形象良好，无论从政府规划引导还是城市发展的需要，这一区域还将是城市未来的开发热点，随着项目周围立体交通网络具备规模，项目具备相当的城市吸纳力，区域客群的住房基本得以满足，尤其对于改善居住环境，提升生活品质的客群。 ■□自然景观资源匮乏，项目可走特色路线 基地现状无明显的自然资源，也无所能借助的外部景观资源，项目发展的突破在于景观的再造。配合项目独特的现代、都市特色，提升品质，提高档次的人居环境的营造，将景观和建筑融为一体，进一步拉动项目的价值。 ■□生活配套不够完善，但预期较好 目前项目附近有颐和花园与龙居山庄的社区配有商业配套，但项目受住宅入住率低影响，目前进驻商业数量少、种类少、规模小，目前区域商业配套不够完善，但随着周边项目的建成和入住率的提高，生活商业配套将逐步完善。本项目一楼商铺部分可结合项目现状，利用周围住宅小区多，人口多的特点，与周边的商业部分有机互动，优势互补，发展邻里中心型配套商业。 〖总结〗 因此，从城市规划与区域发展演变来看，地块所在区域具备了突破原有老城区形象，打造高品质社区的特性；项目基地资源在不具备特殊优势的时候，跳出区域的开发模式与开发水平的同质竞争，塑造个性化的魅力产品，填补市场空白，增强项目的附加值与创造客户迫切需求的让渡价值，才能取得超然的业绩。 本次汇报的思维导图 项目整体SWOT分析 优势 Strength A）区位优势 项目地处蜀山区，是目前合肥楼市热点地区和人居环境最佳的地区 B）交通优势： 多路公交路线，立体交通网络覆盖，交通优势明显，可达性强； C）产品优势： 项目处于规划阶段，产品具备后发优势，可根据市场情况和目标客群来规划合适的产品形态 D）品牌优势 融侨金辉的地产品牌，将给项目带来一定的品牌优势 项目整体SWOT分析 劣势 Weak A）区域内资源劣势： 地块缺乏资源优势，且内部缺乏优质可利用资源； B）配套不完善 项目位于蜀山区北部，周边商业生活配套设施尚不完善 C）形象劣势 项目周边原有殡仪馆，严重影响项目区域的形象，对项目的形象和销售产生不利影响 项目整体SWOT分析 机会 Opportunity A）政策利好 城市发展重心转移到蜀山区，区域内未来城市发展前景看好； 蜀山区大力招商引进500强大型企业，未来将导入大批高素质人群，从而带动区域整体发； Ｂ）经济环境 政府力推招商引资，通过房地产业带动其他行业稳步发展； 城市GDP稳定提升，整体经济实力不断增强； Ｃ）供给方面 市场物业组合类型较为单一、基本上为多层、小高层和高层的组合，缺乏创新； 市场供应的多数表现为回归仅限于面积层面，在户型内部结构及功能的完善方面依然存在众多缺陷。 项目整体SWOT分析 威胁 Threaten A）政策威胁 国家宏观调控政策限制商品房供应结构，带来一定程度的政策风险； 银行贷款的制约和不断加息，提高购房者风险和负担； 证券和基金市场持续活跃，分流大部分投资型客户。 B) 竞争威胁 项目所在区域集中了大量大型社区、高品质楼盘，竞争非常激烈； 随着政务区、高新区、经济开发区、滨湖区等新区的发展和政府政策的支持，区域集中了大量品牌开发商和高品质的楼盘，吸引了大量的购房客户，将会导致客户分流和同质化竞争。 C）市场威胁 土地储备量较大，开发进入高潮，原有的老地块或新出让的地块在不断上市，随着政府对土地闲置监察力度的深入，大批土地将进入开发期，未来商品房供应量将增大 商品房空置量较大，随着新增商品房量的增加，市场预期不容乐观 ——生活模式与产品创新是本案战略突破的关键 项目问题点与战略机遇突破分析 本次汇报的思维导图 定位策略推演模式 从市场销售率分析 从经济效益分析 方案一：18层高层 经济评价 综合评估 方案二：花园洋房+18层高层——产品创新模式 市场需求：花园洋房稀缺+居住高品质需求增长+主城区概念+客户半径突破+区域价格有提升空间 区域内楼盘品质普遍不高，均为中低档住宅，供应产品均为普通的多层、小高层和高层的产品组合，从地块区域板块竞争市场来看，蜀山区地块所处板块缺乏有代表性和影响力的住宅项目，区域需求普遍表现为板块内居住需求，市场缺乏活力，供应项目难以满足日益提高的居住需求，低密度舒适性的花园洋房是区域市场供应的空白点； 项目周边只有百协大溪地项目有花园洋房的产品供应，为六层带电梯的花园洋房。 从销售情况来看，在合适的面积条件下，增加庭院、入户花园、露台等非产权面积，有高让渡价值