星彦地产2008年深圳龙岗英伦假日开发战略思考.pptVIP

先为不可胜，以待敌之可胜！ 善战者不败！ 认清形势 春天还有多远？ 敢问底在哪里？ 龙岗：软骨的一翼 龙岗的未来是残酷！ 大运会拯救不了龙岗 地铁只是美好的梦 小地块，难有大作为 一半是农民房，一半是工地 大鳄环伺，夹缝生存 路在哪里？ 舒适居家，叫板大鳄？ 紧凑居家，被市场遗忘的角落 紧凑居家，被市场遗忘的角落 英伦假日户型策略：紧凑居家 客户走多远，我们就能走多远 订单少了，房间一个也不能少 够用，还要买得起 很美丽，很低调，可是很致命 五种武器，以小博大 五种武器之一：留空搭板 五种武器之二：2.2米夹层 五种武器之三：入户花园改餐厅 五种武器之四：内庭院改房间 五种武器之五：阳台改房间 蚂蟥叮上鹭鸶脚，你上天来我上天 星彦小户操盘案例 倚山时代：以点破面，逆势飘红 以点破面，逆势飘红：倚山时代 以点破面，逆势飘红：倚山时代 一城峰景：以势迫人，逆势飘红 一城峰景：以势迫人，逆势飘红 一城峰景：以势迫人，逆势飘红 一城峰景：以势迫人，逆势飘红 谢谢观看！祝项目顺利成功！ 1 精确制导 锁定阳光天健城 鱼目混珠，立面色调近似阳光天健城 借片区大盘推广，顺势推出 截留片区大盘到访客户 不对称创新、价格优势，精确点杀 装修套餐，加大项目优势。 附： 星彦案例：08年上半年前的成功可能并不震撼 星彦案例：08年下半年的成功才是实力的见证 片区最高价格（均价11000元/㎡） 两周蓄客期，开盘销售50% 六周内销售93%以上 单周销售近百套 高档次形象展示 精准媒体策略，高强度覆盖 整合渠道资源，全城带客 区域外投资客带动区域内客户 星彦强大的现场销售力 产品创新优势 借鉴点一：短信成为流动的路牌 借鉴点二：区域外客户带动区域内客户 借鉴点三：投资客快速拉动销售进度 借鉴点四：合理的价格策略，撕破项目销售障碍 借鉴点五：联合房联网，全城带客，做旺现场人气（虽然成交极少） 开盘时间：2008年7月20日 主力户型：二房65 ㎡ 均价：7500元/㎡ 套数：238套 销售率：82%以上 深圳代理事业一部出品 中国地产商域网 深圳代理事业一部出品 中国地产商域网 ——英伦假日开发战略思考 大家都在说： 冬天来了，春天还会远吗？ 但是，谁知道冬天的日子还有多久？ 龙岗的冬天，格外残酷、寒冷、漫长。 我们没法改变市场、环境， 却可以跑赢对手！ 没有强劲的经济，如何能有房地产的持续发展！ 价格峰值 价格低值 耐克线 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013… ① ② 价格的底在哪里？ 底部会盘整多久？ 2007-2008年各月深圳市一手商品住宅成交均价 曾经的西翼中心宝安已经上升为城市中心，东翼中心龙岗至今还在二线徘徊； 不能整合产业链、占据产业链上游，龙岗中心，也只能是一个安慰； 没有紧密的经贸联系、产业联系，龙岗中心也只能偏安一隅，无力领袖东部。 城南雅筑项目 清林径项目 阳光天健项目 泽洋园项目 华业玫瑰郡 奥林华府二期 公园大地 星河龙岗项目 中海康城二期 2009年下半年 2010年 2011年 占地：37035 建面：118514 主力户型：2房、3房 占地：170000、建面：262000，主力户型：2房、3房 占地：364600，建面：826600，主力户型：3房、4房 占地：33000，建面：105600，主力户型：2房、4房、5房 占地：49540，建面：189236，主力户型：3房、4房 占地：9073，建面：44254，主力户型：2房、3房 占地：77527，建面：232583 占地：200001，建面：360003，主力户型：3房 占地：15417，建面24668，主力户型：1房、2房 万科九州新都市 绿景项目 占地：236330， 建面：587274 占地：47370 建面：137238 主力户型：3房 万象天城 振业城宝荷项目 东方泌园二期 占地：64000，建面：248869，主力户型：3房、4房 占地：101566，建面：304700 占地：37739，建面：71550，主力户型：小复式 尚模地产项目 占地：150000 建面：570000 万科金域东郡 占地：78583 ，建面：238006，主力户型：3房 超大供应 集中爆发 供求失衡 大运会确实会改善龙岗的基础设施，但是不可能从根本上改变龙岗的产业结构； 大运会确实会在一定程度上拉动龙岗的经济发展，却不可能对龙岗的发展施加持续的影响。 改善交通，只能减少路上花费的时间，却改变不了心理上的距离； 两地的距离，不在于里程的多少，而在于经济的交融程度。 前景很黯淡， 市场越发残酷， 大运会、地铁看似美好， 却解救不了眼前的危