中指研究2011年中国房地产市场总结与2012年趋势展望.pdfVIP

中国指数研究院 中国房地产指数系统 中国房地产指数系统百城价格指数 2011 年市场总结与 2012 年趋势展望 2011 年 12 月 16 日 目录 摘要 1 第一部分：2011 年中国房地产市场总结 3 1. 政策：房地产调控持续加码，措施进一步落实细化3 2. 新房：调控效果在限购城市显现，百城价格指数连续 3 个月下跌 5 3. 二手房：受调控影响更大，主要城市成交量和价格降幅大于新房11 4. 土地：出让总量略有增长，出让金总额基本持平，但住宅用地量价持续下降 12 5. 企业：品牌房企销售业绩增长，市场份额持续上升，总体经营风险不大15 第二部分：2012 年中国房地产市场趋势展望16 1. 政策趋势：继续坚持房地产调控不动摇，货币政策微调缓解调控压力 16 2. 总体预测：上半年量价继续下行，下半年逐渐趋好，但全年销售难有增长18 结语 19 附表：2011 中国房地产指数系统百城样本楼盘年度总评榜20 研究主持：中国指数研究院 中国房地产指数系统 数据支持：CREIS 中指数据、 主要研究成员： 中国指数研究院总院：莫天全 黄瑜 葛海峰 张化学 何田 刘水 潘雪佳 张静 师洋 段秀娟 吴珊 李森 张 婷 雷京 王娜 李晶 李至渊 荣晨 贾静 张红莉 刘丽杰 安戎 陈茜 周萱 王亮 蒋云峰 苑承建 白彦军 何 平 高静 张英 赵丽一 杨德磊 胡佳娜 赵玉国 中国指数研究院各分院：汪勇 陈晟 张志杰 刘海波 刘宣 薛玲 贾艳伟 林建晖 张伟 周瑞蓉 钟文辉 高院 生 陈雯 郭雨明 杜丙国 李力 胡超 丁晓 张晓伟 陈佳 邓永乐 徐慧 黄雪 钱慧群 朱柏润 中国房地产指数系统百城价格指数2011 年市场总结与 2012 年趋势展望 摘要 1. 2011 年中国房地产市场总结 (1) 政策环境：房地产调控持续加码，措施进一步落实细化 2011 年，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控：1 月，“国八条”、房产税试点改革 先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级，限购城市从 2010 年的不足 20 个大幅增加到 40 多个；7 月初， 国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，随后台州、珠海等城市跟进，限购城市数增加到近50 个；10 月底，1000 万套保障房建设计划提前实现；始于 2010 年的这一轮房地产调控在 2011 年不断细化和落实，抑制需求与增加供给两 手抓，行政与经济手段进一步细化。 (2) 新房：全国投资、新开工增速高位回落，商品房销售面积和销售额再创新高，但调控效果在限购 城市显现，成交量下降，百城价格指数连续 3 个月下跌 从全国来看，1-11 月房地产开发投资和新开工面积增速分别为 29.9%和 20.5% ，增速在2010 年 35-40%的历史高 位上持续回落；商品房需求在 2010 年的高位基础上继续增长，1-11 月销售面积和销售额分别同比增长 8.5%和 16.0%， 增速比 2010 年全年略有下降。从重点城市来看，2011 年 1-11 月，一二线代表城市住宅成交面积同比分别下降 15%和 7%，但 9-11 月单月同比降幅均在 30%左右，且降幅有扩大的趋势。从绝对量来看，一线城市近期成交量已低于 2008 年低点，二线城市表现各异，杭州、南京低于 2008 年，武汉、天津好于 2008 年，而唐山等三线城市普遍高于 2008 年。 价格方面，9 月百城住宅均价出现近一年来的首次下跌，10-11 月跌幅略有放大；近三个月一二线城市价格均出现一定 程度的下跌，特别是东部沿海的上海、南京、杭州、苏州、北京、深圳等地，主流品牌企业纷纷实行“以价换量”策略， 部分楼盘价格降幅超过 20% ，新开楼盘亦以相对周边较低的价格优势进入市场；而非限购的三线城市价格总体较为平稳。 (3) 二手房：受调控影响更大，主要城市成交量和价格降幅大于新房 成交方面，2011 年 1-11 月，北京等 10 个代表性城市二手房成交套数同比下降 34%，近三个月环比持续下行，同 比降幅超过 50%，绝对水平已接近2008 年低点。价格方面，10 个代表性城市二手房平均价格在 9 月出现近三年来的 首次环比下跌，1