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物业管理公司工程部运作手册 第一节?? 管理范围 总体：工程部负责项目有： 　　(1)对所有设备的日常运行管理。 　　(2)对建筑物及所有机电设备的维护保养。 　　(3)对楼宇未尽人之处提出整改方案。 　　(4)对客户的装修工程方案审核，对施工进行监督管理。 　　(5)对客户进行有偿服务。 　　(6)为物业管理提供一切有关工程询问。 　　一、强电专业 　　1．负责整个楼宇变配电系统的日常运行、管理。 　　2．负责整个楼宇变配电系统的维修保养工作。 　　3．负责空调、冷水机组等动力电源、电机、控制柜的维修保养。 　　4．负责给排水专业所有动力电源、电机、控制柜的维修保养。 　　5．负责楼宇公共区域的照明维修。 　　6．负责楼宇临时供电的安排和计划。 　　7．负责提供节约电力的计划方案，并经批准后实施。 　　8．对系统不完善的地方提出整改方案，并经批准后实施。 　　9．负责电梯的维修、保养。 　　10．负责卷帘门的维修、保养。 　　11．为客户提供有偿服务。 　　二、空调专业 　　1．负责楼宇整个空调、采暖、通风系统的日常运行、管理 　　2．负责楼宇整个空调、采暖通风系统的维修保养。 　　3．负责空调、采暖、通风系统中，电机和控制柜的巡视工作，发现问题后及时报告电气维修班处理。 　　4．改善空调、采暖、通风系统的设计，使楼宇有一个良好舒适环境，同时最大限度节约能源。 　　5．为业主、客户提供有偿服务。 　　三、给排水专业 　　1．负责楼宇的供水系统、排水系统、消防给水系统、喷洒系统、雨淋系统的运行、维修、保养和故障检修。 　　2．负责楼宇所有卫生洁具的维修保养。 　　3．负责楼宇内所有机械的维修，如：手推车等。 　　4．负责水箱、水池及污水井、雨水井、化粪池等清理。 　　5．负责生活水水质处理。 　　6．为业主、租户提供有偿服务。 　　四、土建专业 　　1．负责楼宇内公共范围的天花、玻璃窗、墙、门等所有项目的修理、调整。 　　2．负责建筑结构方面的问题，例如渗漏、裂缝等修、整改。 　　3．负责公共范围内和物业公司的家具维修。 　　4．负责安排一些小五金件的维修和调整。 　　5．负责一些临时性的任务。 　　6．为业主、客户提供有偿服务。 　　五、弱电系统 　　1．负责公共应急广播系统、保安监控系统、综合布线系统、电话系统、有线电视系统、楼宇自控系统、消防自动报警系统的正常运行和维修、保养。 　　2．负责向业主、客户提供有偿服务。 ? 第二节? 物业工程部人员结构 ? ? 第三节? 物业工程部岗位职责 一、总工程师 　　1.在总经理的领导下，制定计划，执行有关工程和能源管理的方针、原则、计划、规定和制度。 　　2.根据公司要求为楼宇所有系统和设备建立并保持有一个全面的维修、保养计划。 　　3.建立工程设备的运行和操作程序，确保工程设备的正常运行。 　　4.全面负责工程方面的节支运行，根据楼宇运行要求准备和调整工程部运行预算，并严格控制工程运行和维修费用。 　　5.跟踪、控制所有水、电、煤气、热力等能源消耗，分析消耗原因，担出整改办法，最大限度地节约能源。 　　6.负责工程部员工工作成绩的评估，并按有关规定给予奖惩。 　　7.负责建立健全部门培训计划，保证工程部员工掌握必须的专业技术和技能。 　　8.负责及时向总经理上交所有有关报告及报表。 　　9.认可签收部门所有文件、发票。 　　10.制定和执行紧急情况做出反应的计划。 　　11.建立工程部各岗位责任并检查落实。 　　12.始终把安全和消防放在第一位。 　　13.协调与客户的关系。 　　14.负责按要求对专业主管、领班工作业绩进行考核。 　　15.负责进行工作及人员调配。 　　16.分析项目报价单，组织讨论决定，对完成项目进行检查、评估和验收。 　　17.管理员工纪律，解决员工争执。 　　18.和有关部门一起为工程部选择面试新员工。 　　20.督促制定工程报表。 　　21.巡视、检查工程设备、设施运行情况，组织有效的生产管理和技术管理，阅读审察各类技术报表和工作日记 　　二、专业主管 　　1.在总工程师领导下，主管本专业的全面工作，确保所管辖设备处在优良的技术状态下安全运行。 　　2.编制或审定本专业所负责设备的年、季、月、周检修计划，建定相应的维修记录档案，并监督实施。 　　3.熟练掌握本班组内管辖的设备设施的运行、维修和保养 　　4.每天检查设备运行情况和工作现场。 　　5.审阅运行、值班、交接班记录，及时发现问题并采取相应措施。 　　6.每月定期巡检所辖设备设施的维修保养落实情况，并书面报告总工程师 　　7.认真完成周报告、月报告 　　8.检查下属的工作纪律，发现不良，及时纠正。 　　9.严格要求员工按操作规程作业，遵守劳动安全的法规、法令。 　　10.对所有请修单位按轻重缓急