第九章 土地经济评价.ppt

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第九章 土地经济评价 第二节 农用地的等级评定 一、 概述: 1.概念:简称农用地分等,是指主要根据农用地的投入和产出资料的分析和计算,划分和确定经济意义上的农用地等级。实际上,这是农业经济生产潜力的评定。 2.农用地分等定级的目的: a.为提高农用地管理水平提供依据; b.为科学量化农用地数量、质量和分布,实施区域耕地占补平衡制度和基本农田保护制度提供依据; c.为完善土地价格市场,土地资产合理配置,开展土地整理、土地征用补偿等提供依据; d.为实行农业税制改革提供依据 二、 农用地等级评定的方法 毛利分析法(gross margin analysis) 现金流量贴现分析法(discounted cash flow analysis) 经济计量模型法 综合分等法 1.毛利分析法        又称边际效益分析。所谓毛利,是指农业企业产品的产值(产量×价格)减去生产费用。毛利分析不仅要测算毛利,还要计算纯收入和纯利润。土地经济评价中的毛利分析是由联合国粮农组织最先提出的,并曾在非洲马拉维等国尝试使用,一般结合土地适宜性评价进行。    适用于:情况较简单(没有长期的贷款或改良工程)的经济适宜性评价    毛利分析的结果可反映土地生产力的高低,并可以通过在同一种土地经济单元上比较不同作物或其它农林牧产品的毛利收入。用单位面积上的收益水平确定土地的适宜性和适宜程度,以确定最佳的土地利用方式。 毛利分析法步骤        毛利分析一般可分两步进行。首先考虑单项作物或其它林牧产品,然后将其分析结果综合起来,对整个农业(或林牧业)企业的土地经济效益作出评估。其具体的步骤是: 1)?选择对象:土地利用方式、土地评价单元的选择、投入高低的选择,即利用土地自然评价的成果,选择有发展前景的几种土地利用方式(作物或其它林牧经营项目),作为毛利分析的对象。 2)?估计投入量:种子、化肥、农药、机械、燃料动力、临时劳动力等; 3)?估计实物产量:试验小区;以前的资料;抽样估产;根据气象、土壤资料的估算;遥感估产等; 4) 确定投入和产出的价格;这包括物质的和非物质的投入的单价,尤其是劳动力的单价。 毛利分析法步骤     5)?固定生产单位的固定成本(机械、建筑物等的维修、折旧等、固定劳力、管理税费等); 6)计算毛利和纯收益 毛利=收益—可变成本(B项) 纯收入=毛利—固定成本 纯利润=纯收入—不可估量的费用(农场 及成员的劳力、风险等); 7) 分析各种种植业模式的收益情况(先按作物种类单项分析,再综合): 8)划分土地的适宜等级: 9)与经济目标比较; 10) 给出决策依据。 2.贴现现金流通分析法      适用于:土地改良和基建投资费用较大,收益周期长的工程  现金流量贴现:是在假设利息和工程寿命的情况下,将未来的投资、成本费用或收益采用一定公式换算为现在的价值,即现值。  公式为:V=P/(1+r)n  V为现值, P为未来每年实际成本或收益,r为利率或利息,n为年数。1 /(1+r)n 为贴现因素。  结果:可用于分析改良工程的经济可行性或比较进行一定土地改良工程的土地利用方式的经济适宜性。  注:1)经济假设:贴现率—商业利率、社会贴现率;项目寿  命:20、30或50年,在此期限后,一般不考虑其效益。    2)按年度分配投入和产出的现金流通量。投资分配于若  干年度中,随收益增加,年度净收益趋于稳定。 2.贴现现金流通分析法步骤    贴现现金流通分析要从上述毛利分析的6个步骤作为开端,然后再加上以下4个步骤: 1)估计必须的土地改良工程性质,例如需要发掘的排水沟的长度,需搬动的土方数等等。 2)作出必要的经济假设。首先要规定采用什么贴现率。如果土地改良工程投资费用来之于银行贷款,那么可采用商业利率作为贴现率;如果投资费用由社会资金偿付,即由政府机构负担,则要采用“社会贴现率“,这是排除通货膨胀影响的贴现率,比商业利率低得多。 3)按年度分配投入和产出的现金流通量。 4)对成本和收益进行贴现,计算他们的价值,求得用于成本收益分析的有关参数,即净现值、收益成本率和内部回收率。 5)进行效益分析及提供决策 第三节 农用地估价 一、 概述: 1.概念:农用地估价,即农用地价格的评估,它不同于农用地分等。农用地估价直接以货币单位表示出其质量高低,它为农用地流转中的有关价格的确定以及农用地税、费标准的拟订提供重要依据。 2.农用地价格特点: A农用地价格以其收益能力为基础。收益能力即为获取纯收益大小的能力。这种收益能力取决于生产量乘以价格再扣除生产成本。 B 用途上会发生变化的农用地,其收益价格与市场价格之间会有很明显的差别。所谓收益价格就是指纯粹农地使用时所形成的价格;而市场价格,是指以用途转变后的

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