工程部全套管理制度.doc

一、维修部各岗位职责 （一）、维修部主管 1、精通高、低压配电设备的组合、电流、电压，如何确保配电设备的正常运行，确保业主家用电器不受侵害。 2、按照工作规范和程序，督导小区技术人员的工作、培训。定期考核技术人员的岗位技能。 3、正确指导下级，确保电器、电机设备的安全与卫生，控制各类成本。 4、正确指导下级对电器、电机设备的维修保养工作。 5、指导下级如何节省电，减少成本费用。 6、熟悉光缆、电缆进入小区业主（租户）。 7、熟悉综合布线，对电视接收糸统、电脑系统、电话系统、消防烟感系统要了如指掌。 8、正确指导下级掌握各系统、维护保养好各系统，确保业主的使用。 9、掌握易发故障环节，指导、培训、定期考核技术人员的岗位技能。 10、熟练掌握各种水泵性能，正确判断故障能力。 11、熟悉管道系统，掌握压力指数，确保供水正常。 12、熟练掌握消防喷淋系统，正确指导下级使用。 13、指导下级如何排除水垢，确保水质质量。 14、掌握排污标准，指导下级查看，不许排污超标。 15、熟练掌握机械设备的性能，制定保养计划，指导下级检修，确保设备正常 16、服从分配，完成主任交办的其它工作。 （二）、设备管理员岗位职责 1、熟悉住宅区供水、供电、消防系统、管线路和公共设施位置，机电设备的性能和使用状况。熟练操作水、电设备系统及消防设备，能及时排除故障。 熟悉小区设备的工作原理、构造和运行情况，正确合理操作，使设备安全经济运行；巡视检查各运行参数值是否在规定范围内，声音、温度等是否正常；发现异常现象迅速查明原因，正确处理。 熟练掌握并严格执行操作规程，遵守制定的水电公共设施运行维修保养制度，每周保养一次，小修不过夜，大修一周内处理完毕。会和处理一般性的故障及处理事故的应急措施。 按规定巡查设备、仪表运行情况，认真做好各种运行记录和保养记录，对设备故障的检修严格按检修工艺和设备完好标准作业，保证检修质量，做好设备检修的原始记录。发现问题或业主投诉要及时处理。 保持室内和设备的整洁，机电设备完好率要达100%以上，机电设备的运行率在100%，按照设备维护保养计划和要求完成设备维护保养工作，保证设备运行和备用设备设施经常处于待发状态。及时更换损坏的开关和，保证照明和用水。 对严重违反安全、操作的上级指令有责任拒绝执行。 发生停电、停水、火警和其他事故，就应立即到位并立即切断灾害所处区域电源，保证消防设备、应急照明、应急广播、电话等用电，并迅速查明原因，采取应急措施。 对装修施工用户现场进行监督，确保施工不影响设备正常运行。 遵守劳动纪律，不擅离职守，工作时间不做与工作无关的事。按时上下班，下班前要做好交接工作、保管好资料、图表及工具 二、维修服务基础服务基础作业标准 1 范围 本标准规定了维修服务基本要求、维修服务作业规程。 本标准适用于昆明楷唯物业管理有限公司管理区域内的维修服务。 2 不适用于普通住宅管理区域。 3 维修服务基本要求 3.1 接单派工 填写《维修（服务）任务单》（参见《维修服务基础服务标准》表1后，应及时落实维修人员和上门维修服务时间。 3.2工具箱配置 3.2.1 工具箱由公司统一配置，应完好无损，外观整洁，司标、编号字迹清晰。 3.2.2 箱内工具应齐全、完好、无损，每件工具表面应保持清洁，箱内供维修使用的布垫、鞋套等应完好无损。 3.3 交通工具配置 维修服务人员使用的自行车由公司统一配置。 3.4 安全操作 3.4.1 维修电工应持有效的电工安全操作证上岗。 3.4.2维修电工作业前，应穿着结缘鞋，应确保测电笔和万用电表性能良好。 3.4.3 维修电工使用的扶梯梯脚应用橡皮包扎，具有良好结缘性能。 3.4.4 登高作业使用的扶梯应无断档、开裂，扶梯的保险绳应牢固，登高作业时应有专人扶梯、监护。 3.4.5 注意作业安全，如遇电气线故障，应停电作业；如遇水管修理，应采取防止水泄漏的措施；如一人难以操作，应由两人共同作业。 3.5 维修服务质量检查 维修服务主管每天应检查任务单完成情况及维修服务质量，并做好记录；管理处主任（或物业主任）应及时完成维修服务回访，并作好回访记录。 4 维修服务的 接待 4.1 维修服务接待 4.1.1 业户前来申报维修服务项目时，业户服务接待人员应起立、微笑、主动招呼：“您好，请问我能为您作鞋什么？”并协助业户填写《维修（服务）任务单》。 4.1.2 业户电话申报维修服务项目时，应电话铃响三次前立即接听电话，并作礼仪应答：“您好，楷唯物业，请讲。” 接待人员边接听电话应边做记录，接听电话将结束时，应待业户先说：“再见”后，方可应答“再见”。 根据电话记录，业户接待人员按业户姓名、住址、通讯、申报维修服务内容、预约上门日期、时