宝地曼哈顿策划要点.docVIP

宝地·曼哈顿策划实施纲要 项目概况 宝地曼哈顿项目位于云飞南街以东，两河交汇处，东临东湖森林公园、南临女儿河、西临云飞南街、北临小凌河，占地面积64.09万平方米，其中净地面积54.45万平方米，需要动迁的面积为9.64万平方米。政府出让土地的条件是高层住宅达到30栋30万平方米，中高层住宅20万平方米。 项目规划建筑面积105万平方米，其中住宅面积83万平方米，商铺6.3万平方米，集中商业8.8万平方米，酒店写字楼8万平方米，奥体中心及游泳馆1.5万平方米，容积率1.65。 住宅中：15层以上高层住宅42.9万平方米，8—12层住宅13.5万平方米，多层住宅26.6万平方米，连排别墅4.4万平方米。 目前，多层住宅全部用于团购并已经完成，剩余产品中基本为高层和商业。 　　　　　　　　　　　目　　录 开发目标 开发战略 开发要点 规划设计 扩初设计 区域价值 景观绿化 营销推广 商业业态 施工图纸 竖向配套 工程管理 物业管理 资金筹集 四、效益测算 五、开发控制 成本控制 质量控制 风险控制 六、动迁安排 七、组织实施 一、开发目标 利润总额4亿元 销售收入36亿元 开发周期5年 二、开发战略 （一）战略核心 以现金流为核心，以打造区域价值为牵动，以产品创新为主体，以品牌再造为保障，确保目标利润实现。 （二）战略实施 1、以团购房为主要突破口，提升人气和知名度； 2、以景观高层为挑战，进行全面创新，战胜困难、攻克难关； 3、以商业为利润支撑点，合理规划业态布局； 4、以打造区域价值为重点，以交通配套、景观绿化为先行，分期开发。 三、开发要点 （一）规划设计 1、规划理念 （1）由规则走向自由，亲近自然； （2）对话宝地城、对话老城、对话两河 （3）将新都市主义融入到规划中 （4）形象定位：160万㎡大型宝地板块，现代都市新城区。 2、规划原则 严格执行规划有关规范、规定； 在空间上进行创新，创造良好的居住环境； 坚持为高层销售创造良好的环境； 充分利用周围的自然景观资源； 尽量实行人车分流和商住分离； 规划集中商业区，各小区设置便利店： 坚持生态、节能、环保。 3、功能布局 （1）利用政府的规划设置九年一贯制学校 （2）设立占地4000平方米，建筑面积达4200平方米的高档幼儿园； （3）和政府合作设置奥林匹克中心，形成辽西地区高档次、高水平、多功能体育健身场所； （4）与政府合作，设置现代化高水平大型可用于比赛的标准游泳馆，控制总投资，找专人进行概算； （5）沿市府路两侧设立集中商业区； （6）设置风情一条街（如中式景观步行街），初步安排在b1和b2之间； （7）在各小区干道设立社区服务配套。包括银行、社区医疗、粮店、洗衣店、理发、美容等； （8）设立大型洗浴中心； （9）休闲娱乐：包括城市广场、中央公园、渔乐洲、步行桥、自由广场、和平岛（女神像）、码头、各小区内设中心花园、各小区设会所； （10）置换凌南派出所，面积800平方米； （11）在e区西北角设计1000平方米公交枢纽； （12）设立4000平方米生活超市（高档农贸市场）； （13）设立一个高档书店，与文化局进行合作，置换市内新华书店； （14）与团市委合作，置换市内的少年宫； （15）与文化部门合作，商业运作电影城（包括动感电影）： （16）云飞街东侧设置饮食广场和餐饮街； （17）设置1500平方米街道办事处和物业管理处（为社区用房）； （18）设置一个大型婚礼城及配套功能； （19）设置一个中型高档音乐厅（为学校、电影城功能配套）； （20）竖向配套：供暖、供电、给水、煤气设备用房统一布置，尽量放到架空层，不影响景观绿化； （21）高层每栋、多层每个组团设置安排缴费通： （22）探讨集中供应热水方案； （23）探讨地源热泵供暖和制冷： （24）探讨废水回收，用于绿化和厕所冲洗； （25）合理设计自行车停放场地； （26）合理设计临时停车位； （27）设置露天大家乐舞台，地点在自由广场； （28）考虑小型老年公寓和老年休闲娱乐空间，如门球场、太极拳场地、扭秧歌场地，在小区内由景观设计考虑； （29）考虑设计大型儿童娱乐空间，在小区内由景观设计考虑； （30）商业运作一个酒店，位置考虑在宝地办公楼东侧或在曼哈顿位置； （31）大唐首站在e区西北角或在奥体中心北侧位置考虑。 4、产品形式 （1）5—6层住宅25.16万平方米；全部用于团购； （2）高层住宅45.64万平方米，全部为景观高层，其中a区6.3万㎡高层用于团购，产品设计时考虑在团购不出去情况下进行商品房销售，团购在2008年初，待宝地曼哈顿高层价格基本接受时进行； （3）8层电梯洋房10.77万平方米，全部为新产品，其中b区2.1万平方米，e区8.67万平方米； （4）3—4层景观townhouse