成就精品楼盘的物业管控.docVIP

成就精品楼盘的物业管控非常高兴和大家共同分享“成就精品楼盘的物业管控”。作为我们房地产策划师不仅从主题策划、市场策划、融资策划、销售策划、广告策划、形象策划，以至于到今后的风水策划和后面的物业管理策划，每一个环节都是对楼盘成功的关键。作为我们今天来讲，物业管理到底是什么？我们首先从它认识的概念上，今天我想跟大家先做一个初步的分享。　　　　我们今天的课程目标叫做掌握成就楼盘的关键要素，了解物业管理的本质，清楚物业策划的作用。首先看一下，当我们一提到物业管理的时候，大多数我们在座的可能会想到，小区里面保安、保洁、维修工，可能这就是物业管理，其实那些是我们看到的表面现象，为了更好的让大家能够理解我们作为策划师的作用，必须我们先从物业管理英文这个词开始跟大家去讲。英文物业管理我们叫做property，严格的说，物业管理公司或者叫做物业管理策划，应该叫不动产的管理策划。为什么这么说呢？因为我们投资买这个房，它是一个资产，你买了这个资产以后，这个资产它的质量是否好，怎么样我们管控它这个质量，不仅仅是在它的建造过程，一定在它的建造过程和后续的，延续的一些叫做管理、经验、服务整个过程当中，我们才能够体会到对于资产管理的重要性。　　　　所以，我们知道了property这个词，叫做资产管理，我们可能更深一层次的了解到，我们现在变得与所看到物业管理的那些保安、保洁，可能不是我们真正物业管理的含义。物业这个词由于是从广州、澳门地区流入到国内，他们管单一建筑物统称叫做物业，我刚才给大家讲了叫做不动产管理，那么property这个词就叫做不动产管理。　　　　国内的定义，教材上面都有，叫做业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设备设施、场地进行相关的维修、养护和管理，维护相关区域环境卫生和秩序的活动。其实我们应该从刚才跟大家介绍过程当中，应该是由业主对他的资产进行管理。世界的起源分为美式和英式，我们先介绍我们国内把英式物业管理叫做我们这个行当的起源，然后再讲讲美国的物业管理起源，对于世界上的概念要有所了解。　　　　这位老人就是英国物业管理的启蒙这跟创始人，她叫奥克维亚·希尔。19世纪60年代的时候城市人口越来越多，乡镇从业人员到了城市来，到城市以后，很多有钱人建造不同类型的房屋，建造以后，他们突然间发现，虽然房子出租出去了，但是房租收不上来，有的房租收上来以后，还不够对他这个房屋进行维护的。这个老太太就想，假如我提供一个对于它房产、资产进行管理，同时对那些资产的所有者提供一些相应的服务，帮她维护一下客户的关系，帮她对于社会设施进行维护，那么他们能够把自己的资产能够保值和增值，这样的话，她提出了物业管理的概念。　　　　美国物业管理最早是发现了美洲大陆以后，雏形物业管理就是那些看地的，后来又了附属物以后，他们就一样随着科技的发展，对于建筑物的附属物进行管理。所以我们一定要非常清楚，物业管理的本质应该是对资产的管理，和对资产拥有者提供的服务。这个概念要清楚。物业管理企业我们在做策划的时候，它是一个什么状态呢？它叫做管理服务人，这个定位要准，不是简单的管理，也不是简单的服务，所以我们首先做策划要非常清楚，物业管理这个角色是管理服务人。　　　　我们在做策划的时候，当人家一个业主向你用一句话解释非常形象的物业管理叫什么的时候，其实非常简单，我们在策划的时候，比方说我们在形象上，就是售楼处这边，我们拿两根钢筋，为了体现保值增值的概念，这两个钢筋从开盘那天给它写上叫做命运，一个钢筋放在那儿没有人管，一个你每天对它除尘，擦试、抛光，等到你交房的时候，你就非常明显的比较出来，假如这个资产没有人打理，钢筋就会锈蚀，可能从买房那天开始就是一个危险的东西。假如有物业管理，非但比原来钢筋的形象要好，同时能够保持到质量的特点，所以这就叫资产上的管理。　　　　就像我们买一辆奔驰车一样，做保养肯定到4S店，而不是随便找一个摊做保养工作，因为你不放心，你怕它没有手艺做这件事情。所以当我们在做策划的时候，当你找物业管理公司的时候，我们今天会告诉大家，怎么样去找，怎么样找到这个公司，能够保证业主的资产保值增值。　　　　我们看一下，物业管理对于开发商来说是什么呢？叫做发展商品牌的助推剂。我们一提到助推剂，这个概念是什么呢？双重的概念。如果这个助推器往好的方向发展，这个品牌就会非常有价值。比方说我们在我们地产行当里面，万科、绿城、中海他们开发楼盘都是由自己公司来管，有多少人买楼盘的时候，一听说是万科的，肯定想到万科物业，所以这是他的品牌助推器。但是发展商虽然好，物业管理公司不好，我们后面这个案例看看潘石屹怎么看，所以我们大家要记住，物业策划策划不好，选择的公司，选择的不恰当，最后具有反作用的力，反作用方向进行助推。