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写字楼商业分析 世联研究模型 各类型写字楼内商业分析 国贸商城商业特点-独立型 商业几乎不依靠写字楼内部客户，由于其所处的特殊地域，成为辐射全市的，高档购物场所 业态以精品购物类为主，吸引了大量高端消费者和外籍旅游人群 商业氛围有明显的高端及国际化特点 建外SOHO商业特点-区域特色型 1、商业初期定位就以服于CBD区域乃至整个东部地区的年轻白领人群为目标 2、以中高档的特色餐饮为主要商业形式包括酒吧，小超市，咖啡厅等休闲生活配套。由于自身总面积较大，因此增加了大量健身、娱乐性商业 3、通过时尚主题店面营造了一种个性和时尚气氛 SOHO现代城商业特点-依托发展型 1、商业初期定位完全服务于自身写字楼和公寓的内部客户,后期由于其自身的特色吸引了大量周遍同质性人群在此消费 2、整体业态以生活需求的配套为主，商务配套商业很少，而餐饮类商业占绝对优势 3、商业的时尚、个性气息非常浓厚，与大众购物商街拉开差距，多数商业有强调个性化、品牌化的倾向 建威大厦商业特点-附庸型 商业定位完全服务于写字楼中的办公人群 大厦周遍人群少有在此消费 业态以极少量的商务餐饮和商务服务为主,商业形式小而精极具针对性 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 * 本报告是严格保密的。 [关键字]： 写字楼、商业 [简介]： 将写字楼商业分为独立型、附庸型、区域特色型、依托发展型四种，并介绍了相应的案例。 依托发展型 区域特色型 特点: 特点: 特点: 存在 条件 特点 依托特色餐饮及服务,以满足内部人群定位, 初期起点较低 商业面积与办公面积比例适中区域内存在大量与项目内部商务人士同质的人群 特色的中高档零售及餐饮为主要商业形式 商业面积足够规模且区域内有足够量的多元化人群 建筑形式便于形成内街营造中小店铺 商业形态以小而精的餐饮为主导,商业面积小 针对性强,自主性差 非商业消费型区域写字物业内 写字物业商务人群同质性强 商业面积无论相对还是绝对规模都较小 高端零售为主要商业形式 对区域特性的强依赖 位于城市中特色核心区域 该区域多元、开放的地位能够辐射整个城市 建筑形式支持人群分流 存在条件 存在条件 独立型 附庸型 存在条件 总面积1万平方米，由序厅和三个展厅构成 国贸展览大厅 总营业面积3万平方米，地上二层，地下二层 国贸 商城 总建筑面积 3.9 万平方米，地上 8 层，地下 1 层 国贸 饭店 总出租面积约11.3万平方米 国贸 写字楼 国贸中心,总建筑面积56万平方米，包括： 占地面积： 12.28万平米 建筑面积： 约70万平方米 商铺全部临街，1、2层铺面复式结构自成一体，3层铺面由滚梯直达公共院落 占地面积： 7.3万平米 总建筑面积： 49 万平米 一期总建筑面积27万平米 二期建设总建筑面积22万平米 其中： 商业街1.9万平米, 写字楼6.1万平米 总建筑面积:63,000平米 除一层及地下室局部有少量商业配套,其余全部为写字间 本报告是严格保密的。