《松江新浜商业商务地块初步定位建议报告》.doc

第  PAGE 23 页 共  NUMPAGES 23 页 松江新浜商业商务地块初步定位建议报告 一、项目土地信息分析 项目位于松江区新浜镇，政府规划为商业商务综合用地，其中未规划住宅用地，实际可开发面积1500亩，已开发面积300亩，目前剩余土地约1200亩。 分析：地价 从出让土地价格折合平均楼板价分析，目前已出售的商业项目土地楼板价约在396元/平方米—1590元/平方米，中间取值约993元/平方米。目前政府土地出让价格为60万/亩，折合土地楼板价约在1000元左右，与周围土地供应情况比较，没有特别优惠之处。 分析：用途 从土地性质而言，本案规划为商业商务用地，就项目自身地理位置及商业及商务对区域位置的要求（人口、交通、环境、政策），显然此土地定位远偏离业态实际的需求。 若能增加部分住宅性质用地，则本案实际开发风险将会有所降低。 2003-2007年间周围区类似土地供应情况 区县土地面积用途容积率中标价 单价 楼板价拟建项目金山枫泾镇355890商业11339025.1376上海服装城金山新城中心108941商业1614837.6564化工建材市场金山区金山卫镇1号135424商业1.2594029.24366上海南方 国际广场金山区朱泾镇176182商业1.21460055.25691金山第二工业区金山区亭林镇3号153286.7商业1.4920040.01429长三角物流港青浦区华新镇91620.0商业1.2481035438永乐家电松江区泗泾镇117040.1商业1.21228869.99875泗泾五金市场松江区辰花路二号428213商业0.473200049.821590上海世茂新体验金山区新城区84655商业1.6863568.00638国际水产城青浦区赵巷镇129298商业11164060.02900绿地吉盛伟邦 国际家具村松江新绿街一号地块32768商业1.5298060.63606澳森隆 国际家具城金山区新城区192133商业1.82075072.00600上海金山水产城* 新浜地区没有可参考数据 二、项目建筑形态分析 根据目前已知基础数据推算项目未来的建筑形态： 占地面积容积率建筑面积建筑密度建筑形态800000180000040%2.5层50%2层1.5120000040%2.5层50%2层 分析：形态 按照不同的容积率及建筑密度推算，未来项目建筑形态基本在2-3层左右的低密度建筑。由于新浜是目前上海区域内少有的生态环境区域，则配以40%甚至更低的建筑密度的可能性较大。 由此可见，未来本案商业主要将以少量大体量建筑+多数商业街区合成的布局为主，对应区域生态环境的需要，本案未来的公共绿地及环境建设投入比重较高。 另：低层建筑对未来商业出售的积极因素也较强。 三、项目交通情况分析 项目交通示意图 项目地理位置及交通显示，本案位于上海与浙江的交界区域，主要交通干道为“沪杭高速公路”，现在及将来没有轨道交通规划，铁路交通也仅为过路站，非必要停靠站点。 分析：竞争 项目上海一侧受3大主力商业板块影响严重，其中已经成型的松江新城及大学城配套商业，金山新城及大量专业市场集中区域，青浦赵巷初具规模的品牌折扣店、家具及建材专业市场。 四、项目商业规模分析 按照周围类似土地性质供应的限制及已出让土地限制条件看，本案未来容积率预期在1-1.5左右，则商业综合建筑面积约在80万-120万平方米，若以购物中心定位，则从全国类似案例分析，可以堪称“世界第一”。 北京金源购物中心557000平方米东莞华南MALL660000平方米广州正佳广场280000平方米北京新东安广场310000平方米* 上述数据来自于《福布斯》世界10大购物中心排行榜 既是目前在建的世界最大的购物中心DUBAI MALL（迪拜购物中心）也仅只有1116000平方米。 若从专业市场进行定位，则现有上海主要专业市场规模也低于本案计划规模，且地理位置及周围环境没有明显优势。 曹安国际商贸城1100000平方米吉盛伟邦国际家具村200000平方米意邦国际建材市场800000平方米赵巷奥特莱斯120000平方米 五、项目建筑成本分析 按照低层商业建筑建造成本数据推算本项目未来的可能的成本，以下按照容积率1计算： 项目商业部分成本毛计算 项目单价/备注总价土地对应价格