《河北廊坊市赛纳河谷年度推广策划案》.ppt

影 响 力 在广告营销领域，影响力意味着说服。 二、户外媒体 　3-5万/块.年 老城区和主要县市商业繁华地带（5-6块） 其他 —— 阳光佳和（电子屏，3块） 4万/块.年 女人街（电子屏，1块） 广阳区 * 文明中华园西门（1块） * 通往天津市区的三岔口（1块） 5万/块.年 * 联通营业厅所在位置路口（1块） 开发区 价格 位置及数量 区域 对于通往天津的“离岸”方向户外可考虑取消或调整方向；增加市区核心地带户外 广告的投放。 三、其他媒体 同上 冠名 影视剧频道 同上 冠名 廊坊零距离 50万/半年 电视广告 廊坊新闻 廊坊电视台 待定 直投 0.07元/条 　 短信 价格 宣传形式 栏目 媒介 短信投放主要配合营销节点和客户公关活动，节假日问候等。 电视建议投放建议暂不考虑。 北京推广 北京推广的战略意图在于：借助传播使本案具备“涉外”属性，从心理提升项目价值。 通过吸引北京高端人群，对当地购房人群施加压力，使之接受项目价格的提高。 开拓市场，扩大消费人群。 为集团在北京的项目的推广做品牌积累。 北京推广支持销售的核心要点 景观资源的优越性：目前北京的别墅项目拥有内部水景资源的极为罕见。 价格落差：北京别墅市场随着“审批叫停令”，别墅的总价呈快速增长的趋势，300万左右的项目越来越少。 因此在推广中强化“景观”的优越性是必然选择。 * 目录 Contents PART Ⅰ 区域及未来发展判定 PART Ⅱ 项目核心价值及竞争分析 PART Ⅲ 客群分析 PART Ⅳ 推广策略 PART Ⅴ 视觉体系展示 PART Ⅵ 媒体策略 PART Ⅶ 推广战术执行及预算 2007下半年度营销推广方案 第一部分 区域及未来发展判定 从目前分析，项目所在的开发区是整个廊坊价值最高的区域。 区位 环境 交通 价格 客户群 产品 综合 安次区 ★ ★ ★★ ★★★★★ ★★★★★ ★★ 16 广阳区 ★★★ ★★★ ★★★ ★★★ ★★★★★ ★★★★ 21 开发区 ★★★★★ ★★★★★ ★★★★★ ★★ ★★★ ★★★★★ 25 发展展望 城市化进程不可逆转，开发区必然成为廊坊的新城市中心，促使城市重心发生转移。主要表现是新企业入驻、城市人口膨胀和密度增大，以及建筑密度的增加、商业和服务业的繁荣。 城市的土地价值进一步增值。 核心地带的“低密度居住项目”成为绝版。 在这一背景下，本案的价值将存在难以估量的增值空间，具备实现超额利 润的天然基础。 第二部分 项目核心价值及竞争分析 主要优势 拥有廊坊市第一家真正意义上的五星级酒店，而它作为一个居住项目的配套；不仅廊坊，在北京也属罕见。 拥有以水景为核心的优越景观资源。 法国风情的低密度别墅洋房社区。 项目本身具备优良的高端产品禀赋，在突出的地域基础上，势必成为廊坊 首屈一指的项目，并对周边区域形成强大辐射。 1.12 0.7 容积率 塞纳河谷　 温德梅尔 区域 开发区核心 开发区边缘 景观 2万平米水景 0.8万平米水景 社区风格 法式 英式 销售环境 全景观现房 未知 入市时间 2007年7月 尚未确定 赛纳河谷与温德梅尔的比较 独栋别墅为主 别墅、花园洋房 产品类别 开发区核心 开发区核心 区域 0.19 0.7 容积率 塞纳河谷　 新奥高尔夫 用途 纯居住 偏商务 景观 2万平米水景 高尔夫球场景观 社区风格 法式 欧式 销售环境 全景观现房 2008年入住 入市时间 2007年7月 已开盘 赛纳河谷与新奥高尔夫的比较 虽然就本质而言，塞纳河谷与新奥高尔夫有一定区别，但该项目已经销 售，并且有部分TOWNHOUSE产品供应市场，因此存在一定的借鉴意义。 新奥高尔夫销售情况和市场判断 联排：230-260平米，均价14000-17000元/平米。 总价：350万以上，赠送6万美金会籍卡。目前仅剩三套。 独栋：350平米以上，单价13000元/平米以上。 总价455万以上，赠送6万美金会籍卡。销售不畅。 总价控制在400万/套以内的别墅项目有良好的发展空间。 第三部分 客群分析 项目推广前期，一般以地缘性客户为主；但随着销售进程和地缘客户的消化，客 群必然开始外扩散。 因此从策划角度出发，更应该预判客群的变化趋势。 普遍规律：随着项目级别的提高，总价发生巨大变化的情况下，将 呈现购买人群的区域性逐渐扩大的趋势。 而这种规律，对于产业基础较好，距离北京较近的廊坊表现将更加 明显。 18% 13% 13% 13% 43% 比例 未知 其他外埠 杭州 香