《北京“首都花园”项目可行性研究报告》.docVIP

首都花园初步可行性研究报告 PAGE  PAGE ５６ 北京“首都花园”项目初步可行性研究报告 编制日期：二〇〇五年八月 摘 要 受东方有色集团委托，于2005年8月12日~8月19日对本项目进行考察，并于9月1日提交本项目的初步可行性研究报告，供委托方参考。 项目坐落于北京市朝阳区南三里屯，北至工体北路南侧，东至三里屯南路西侧，南起南三里屯西区2号楼南侧，西起南三里屯西区3号楼西侧。总用地面积75,610㎡，总建筑面积593,350㎡，包括地下4层（部分5层）商业用房和地下车库，首二层商业裙房和5栋21～37层塔楼，原规划功能为公寓、酒店和写字楼。 项目用地手续清晰，规划文件齐备，拆迁基本完成，周边市政设施完善，已经具备开发条件。 项目位于城市发展的成熟区域，是北京市传统的涉外区域和商务区域，位于CBD、燕莎、东二环三大商圈的辐射叠加地带，区位价值独特，可充分享受三大商圈不断发展完善带来的便利，同时获得大量有高端居住需求人口的支持，具有发展高档居住类物业的良好区位条件。居住物业是北京房地产销售市场的绝对主体，市场供需两旺。本项目中公寓物业市场的风险相对较小，可通过销售快速回笼资金。 由于本项目位于三大成熟商圈之间，开发写字楼和超区域性商业物业的优势不明显；而且北京市市场对上述两种物业的需求以租用为主，开发后资金回收较慢。因此应适当控制写字楼的开发量，调整商业物业的建筑形态。 项目经营酒店有一定的区位优势，但区内酒店较多，竞争激烈，加上酒店物业经营要求高，回报期较长，奥运会将带来庞大的旅游市场，但在奥运结束后酒店物业可能供过于求，存在一定市场风险，建议调整功能。 公寓是项目的开发主体，在规划允许的前提下，尽可能增加公寓的开发量，实现快速销售，快速回笼资金。 项目开发模式在原方案的基础上，针对市场情况及资金安排进行了调整；建议分三期开发，开发顺序为C栋、D栋→E栋→A栋、B栋，其中首期开发力争在08年奥运会前完成工程施工，并开始销售。 为便于对开发模式及投资方式???对比，本次研究采用模拟开发法，对原定开发方案及建议调整方案分别进行了测算分析。两方案指标在原规划方案的建筑指标的基础上，按本次设定的开发模式进行测算， 原方案建议调整方案税前投资收益率100.18%114.16%税后投资收益率92.36%107.09%税前内部收益率11.71%26.92%税后内部收益率10.84%25.60%税前净现值(i=8%)86,147万元258,495万元税后净现值(i=8%)65,862万元237,408万元动态投资回收期8.4年5.4年峰值资金占用量335,308万元229,650万元 结果分析，调整方案比原方案更便于委托方中短期实施，能创造较好的现金流并体现较佳的财务收益。 调整后方案的各项指标均高于通常的开发期望值，项目盈利能力较强，投资效率较高，资金回笼快速，并具备较好的抗风险能力，项目可行，具有投资价值。 由于08年奥运的影响，本项目开发计划紧迫，一旦决定收购项目，应抓紧实施，保证2008年前部分公寓封顶销售。 由于时间关系，本次研究未能对市场供求特征，客户需求特点，竞争对手分析，项目发展定位及主题，功能、规划方案及可实施程度，项目开发经营管理模式等作深入细致的研究。这些将在下一阶段工作中给予完善及补充。 目 录  TOC \o 2-2 \h \z \t 标题 1,1,目录,1   HYPERLINK \l _Toc113363521 第1章 项目概况  PAGEREF _Toc113363521 \h １  HYPERLINK \l _Toc113363522 §1.1 项目区位  PAGEREF _Toc113363522 \h １  HYPERLINK \l _Toc113363523 §1.2 项目开发现状  PAGEREF _Toc113363523 \h １  HYPERLINK \l _Toc113363524 §1.3 项目背景  PAGEREF _Toc113363524 \h ２  HYPERLINK \l _Toc113363525 §1.4 规划方案及经济技术指标  PAGEREF _Toc113363525 \h ２  HYPERLINK \l _Toc113363526 第2章 市场分析  PAGEREF _Toc113363526 \h ５  HYPERLINK \l _Toc113363527 §2.1 北京市房地产市场总体趋势  PAGEREF _Toc113363527 \h ５