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池洲项目考察情况工作总结及相关初步策划方案 （2005年4月10日） 经过为期数天对池州市场的深入了解，感觉到目前池州市城区改造已基本接近尾声，城区住宅市场发展步入快车道，住宅房价从2001~2004年年均涨幅约16%，高于全国住宅上涨增幅2个百分点；如果按16%上涨幅度，结合原材料市场上涨而引起的房价上涨趋势等因素，2005年底房价大致价格应有奔1860×1.16=2158元/M2趋势，这要求我们在决策项目取舍时要有充分预策性及抗风险的相关准备，不能以静止的眼光去看待发展的事务。 众所周知，影响房价因素大致有以下几种： 住宅用地地价 原材料价格 国家相关调控政策 市场行情 产品档次 购买客房的需求状况 其它群带因素 目前，池州市土地价格走势偏高，容积率偏低，相关绿化率要求要求较高，这些无疑是目前我们拿项目地块最为顾虑的三个不利因素。为此，我们是否应该把眼光放高点，跳出死胡同，以发展的战略眼光去拿地，如池州市目前的几个意向项目：1、汇景南侧2、齐山水泥厂 3、东湖路西侧及秋蒲东路南侧原池州家用机床厂地块； 由于汇景南侧目前还是生地，且据土地利用科相关人士介绍，此块地是高档住宅用地，容积率在0.5以下，这与我们前期预期的相差太远，而齐山水泥厂地块尽管以现在眼光看离市区偏远，但综观其城市发展来讲，池州未来必须向南向齐山方向发展，如果把此地块作为选择，而张市长又能提供便利的话，我们不妨以此为重点，重新定位在池州项目地块（在下述几个项目方案定位中详述）。 为了更详细的交待近阶段的调研工作，将就以下几个方面详细介绍： 初步调查成果及市场剖析： （一）、池州市概况： 池州市位于安徽省西南部，长江南岸，东接铜陵，南依黄山、西望庐山、北与安庆长江相连。 池州城区地势南高北低，分山区、丘陵、圩区，呈阶梯形分布，城区临江、面积13平方公里，人口不足20万人。由于其秀丽的山水景观，其现已成为皖南旅游经济区的西北门户，及大江南岸新兴港口城市。 池州市现其工业已初具规模，已形成建材，采矿、冶金、电力、机械、化工、纺织、食品、航运、农副产品加工等10大门类，伴随国家发展战略计划调定，池州已列为未来几年国家重点扶持的新兴工业城市。 尽管目前其城区环境优美、绿化率高，宜人居住，但如果站在市场角度要求开发商必须要在此地尽早开展业务，宜早不宜晚。 （二）池州市城区发展方向 池州城区周边地貌基本上是由山区、丘陵、圩区构成，西边基本上是山区、圩区，没有上规模的居住人口；南边齐山水泥厂附近旧城改造已基本完成，只有齐山水泥厂附近有众多原有建筑物；北边临江，有一和泰星城住宅小区，其小区西边有众多低矮房屋，但拆迁量相对较大；东边地势相对平坦，目前有众多项目在动，包括汇景国际花园及其它待动工项目。 综观其整个城市建设，目前只有向东，向南沿齐山方向发展，如果从城区发展的眼光来讲，可以说汇景南侧及齐山水泥厂均是不错的地块。 （三）、池州的旧城改造及商业街开发现状 池州市城市规划与城市建设方向比较整齐和现代化，住宅楼建设以小区建设为主。通过多方位了解，其城市大规模的旧城改造时代已经结束，很难看到70年代以前旧居民区和旧商业街道，目前，只有原池州家用机床厂地块（已收归国有，待拍卖；我和宫主任到土地利用科了解信息得知，后面有较为详细的方案）和和泰星城西边还有部分旧城区，此两处开发前景还算不错，而和泰星城西侧拆迁量相对大，目前，还没有收归国有储备，如果要拿亦必须争取挂牌。 由此，若公司想在池州拿旧城改造项目，目前唯有参加池州家用机床厂地块竞标，否则必须转换拿项目思路。 池州市商业街较多，但受人口因素影响较大，目前商业相对浓厚一点的有建材市场及温州商贸城还算可以，其它沿街门面商业氛围均不是很理想，从目前在销售的汇景花园门面房空置率较高，为此，若想做商业开发，必须开发聚集式的商业市场，不易开发街道式的或一张皮式的商业。 （四）、池州市目前房价走势： （1）住宅房价走势 从汇景花园Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ期房价可以看出近三年来房价涨幅近16%，可以讲，如果今年房价仍能保持其上涨幅度，在池州开发前景还是应该很好的，如果从池州临近城市来讲，池州市房价应该讲空间还是很大的；地区差价在 1200以上。 价格（均价） 期数 （2）商业街铺面价格 从目前汇景销售价格来讲，价位均价在5500元/M2。而从各市场处了解其价格在3000元/M2~6400元/M2不等。 价格（均价） 商业地段 （五）、拟开发项目选址 经过上述市场调查和分析，选址顺序为： （1）、如果要想在今年在池州开展项目的话，只有池州市家用机床厂（商住用地）和齐山水泥厂地块。 （2）、如果想开发上规模的商位项目（Shopping-Mall）较为合适的只有中医院东侧地块和和泰星城西侧地块 （3）如果从地块市场成熟度设考虑：汇景国际花园南侧（已上报，待批