同致行年中航深圳渔农村项目定位策划报告.pptVIP

中航渔农村项目定位策划报告 谨呈：深圳市中航房地产开发有限公司 深圳口岸物业整体特点 深圳口岸外销是主力 深圳口岸物业多为港人量身订造 建筑类型以高层、架空、围合园林见长 从香港宏观环境看口岸住宅需求 政府支持,看好香港经济利好; 1998年亚洲金融危机后， “泛珠三角”的战略构想 ；2003年6月29日启动的CEPA；自由行”的涉及地域范围扩大，以及“一地两检”过关手续简单方便化； 从香港经济指标变化看香港经济发展 从旅游产业看香港经济发展 从人民币升值看香港经济影响 从利率变化看香港经济影响 从成功举行2005年世贸会看香港经济影响 港人在深置业心理和需求特点 置业区域变化：2002年置业首选福田区的占44.3％，罗湖区占37.4％，南山区占8.4％，龙岗区占7％。2005 年这个比例发生了变化，福田区港人置业比例占21%，罗湖区占48%，南山区占15%，龙岗区 占16%。 客户层次变化：2003年前的资料显示，来深置业的香港白领阶层占48.4％；公务员占15％。而最近的数字， 以上两顶的比重相加，增加到了86%。而且购买力水平，对楼价的非敏感度都在上升。而且 内地自今年三四月份启动宏观调控，对深圳影响不大，也源于深圳和珠三角地区，自身经济 基础和发展速度稳健，“抗风险”能力强；深圳的居民收入水平，在全国位列首位，新移民 较多，位于成熟城区的新楼价格自然坚挺。 置业用途变化：2000年左右，20%投资，以度假类物业最受港人欢迎。据最新资料显示，现在纯以家庭自住为目的购买比例 只占41.3％；因经商、投资或因工作需要购房的比重，有明显的上升。投资和商用比例，在 2005年上半年，占到总成效比例的36.5％及18％。从投资回报看，春风路某入伙三年左右的 楼盘，一房一厅的月租金收入在1500-1800元；某刚入伙两房户型的月租金收入保持在2500- 2800元左右。而且非常稳定。以商用角度看，购买住宅类型物业，开设小型公司或展示场 所，租金仅为A类商业写字楼的一半，管理维护支出更只有写字楼物业的四分之一。 户型需求变化：过去80%选择二房、三房，并且对三房以上单位的需求有增大趋势。但2005年后选择三房及三房以上的比例由 2003年43.7％，下降到32%左右。说明深圳楼价上扬，使港人对大户型的需求欲减小。也说 明投资类产品包括一房和二房户型会得到较多的欢迎； 面积需求变化：03年前以501至 700平方呎为主，901 至 1100平方呎次之，2005年后对两房的需求增加明显； 付款方式变化：至今选择银行按揭的比例都在90%以上 ，且首付二成为多； 装修标准变化：豪华住户大 堂，附送800元/M2豪华装修的交楼标准受欢迎； 物业管理变化：香港人一直对品牌物业管理和管理水平有较强烈的需求。 皇岗口岸片区销售卖点一览表 2006-2007年皇岗口岸典型楼盘 皇岗口岸片区已售在售典型楼盘园林 皇岗口岸片区在售楼盘物业管理方式 调查 皇岗口岸楼盘主题概念特点 皇岗片区楼盘外立面特点 皇岗口岸交楼标准调查 皇岗口岸价格增长走势分析 从CEPA和泛珠三角效应看区域价格走势 CEPA和泛珠三角促动了深圳与香港联系更为紧密，大量来往深港的经济人士出入口岸，由于工作需要在深圳置业的港人将会逐年增加；从而进一步促进深圳房地产市场发展，拉动房价的上涨。 从港人在深消费看区域价格走势 香港经济的增长加强了港人对香港的信心，由于深圳娱乐消费的相对便宜，港人必将增加在深圳的消费，因此必将带动房地产的发展，深圳房地产价格也会有一个增长。 从地铁4号线和联检楼的全线开通看区域价格走势 地铁4号线和口岸联检楼的全线开通，大量人流、物流和资金流将涌现于口岸片区，为福田口岸片区房地产价格的上升带来了很好的机会 从土地市场供应看区域价格走势 福田口岸片区本身设施成熟以及港人氛围的浓厚，福田口岸片区将成为港人置业的一个新的热点片区。这将导致福田口岸片区的房价有一个上涨的空间。 经济技术指标 交通 道路通达度高，长途货运、深港交通实现无缝对接； 公交路线到达市区的线路少； 配套 项目SWOT分析 应对策略 产品定位 我们到底能做什么 根据我们项目的自身特点、现状及开发商意愿，项目原酒店用途改造可在以下方案中选择： A.大开间纯写字楼 B.产权式酒店 C.公寓式多功能写字楼 D.酒店式商务公寓 大开间写字楼优劣势 其他产品类型分析 产权式酒店 优势 ； 1.?售价可相对拔高； 2.?投资吸引力较大。 3. 前两年该类物业销售理想，但近年来，随着经营隐患的渐露， 已受到市场的质疑 4. 按揭贷款成数较高 劣势 1.?政策因素敏感，容易受打击