世联长沙高鑫尖山项目调研物业发展建议及启动区策略.pptVIP

长沙房地产市场补充调研 谨呈：湖南高鑫房地产开发有限公司 在高鑫房地产公司的大力协助下，世联主要完成下列工作 本次宏观调控最为不同在于——金融政策调控出现，银根全面紧缩，收紧房贷 政策调控的重点转向需求的本质，鼓励自住、打压投机 十七大报告指出： 综合运用财政、货币政策，提高宏观调控水平； 健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难。 通过金融政策调控，多次加息，同时影响消费能力与企业融资成本 金融收紧政策的频频出台，使得资本助推力量逐渐减弱，投资需求放缓，刚性需求观望 2008年1月份长沙市商品房预售统计分析 1月份截止25日共批准预售商品房14867套，总批准面积177.55万平米；其中，商品住宅共计12960套，总面积143.98万平米。 与2007年1月相比商品房新增供应面积增长109.75％，住宅新增供应面积增长92.23％；同2007年12月相比，商品房供应面积增长17.28％，住宅供应增长36.04％。 1月份商品房交易量分析 1月份商品房共成交7378套，与12月份同比成交量降4709套，从本月各周情况对比来看，市场成交量持续走低，第五周下滑严重。本月受天气影响较大。 从本月各项成交数据分析，期房交易仍然占据市场主导地位，而二手房市场比较平稳，政策不利好的情况下，但价格便宜，导致成交量跳跃比较大。 1月份预售量与成交量对比分析 由图表可以看出，2008年1月份供应量较大，但成交量却在持续下跌，供过于求的现场十分严重，整体市场处于冷淡期。而新增的供应量使得市场竞争加剧。 从市场典型楼盘看，在楼市基本面向好的前提下，开发商普遍对未来充满信心，价格坚挺 专业人士访谈： 政策调控需要一段时间消化，目前成交量较少，但年后客户上门量有所增加，未来市场依然看好，相对一线及其他二线城市，长沙房价依然存在较大的上涨空间。 ——西山汇景销售经理代小姐 市场在售楼盘大多价格坚挺，少数新入市项目以低价启动，但均价依然保持在平均水平左右，开发商对未来普遍看好。 ——藏珑销售经理肖先生 受金融政策影响，长沙在售项目畅销户型趋于小型化，大户型产品普遍滞销 紧凑型产品将成市场主流，90/60政策对本项目的限制减弱 “两型社会”的落实也并未对长沙楼市起到明显的带动作用，市场“冷清”局面难以扭转 2007年12月11日，长株潭城市群成为“全国资源节约型和环境友好型社会(简称“两型社会”)建设综合配套改革试验区”； ，“综合配套改革试验区”设立的核心在于“综合配套”，其宗旨是要改变多年形成的单纯强调经济增长的发展观，要从经济发展、社会发展、城乡关系、土地开发和环境保护等多个领域推进改革，形成相互配套的管理体制和运行机制。 从长期看，“先导区”的规划实施将迎来河西的大发展，但对房地产市场的影响尚未显现 2008年1月份，,长沙市委决定,在长沙市河西的大片区域建设“两型社会”综合配套改革试验区的先导区； 先导区范围:湘江以西,以绕城公路为轴线的相关区域,包括岳麓区、长沙高新技术产业开发区以及望城县、宁乡县的部分乡镇。； 先导区规划的总体功能构架为 “一核、四区、三带”； 规划重点突出含浦至坪塘、金洲先导区、麓谷至雷锋城市集中发展区，并以现有建制镇、集镇为核心，形成白箬铺、夏历、莲花、雨敞坪等小城镇组团，组团控制规模在10平方公里左右。 从营销层面看，少量楼盘以“低价格、高折扣”进行客户吸引，起到一定的促进作用 卧龙湾 2007年12月份开盘，一期推售四栋多层，顶层起价2366元/平米，均价3000元/平米，低于周边（玫瑰园高层3900元/平米、苏迪亚诺3400元/平米），开盘至今仅余三套（130平米三房），客户以自住为主，户型以两房、三房为主； 珠江花城 新政后，珠江花城采取买房直接折抵3万元价款，或通过抽奖的方式优惠2-4万元； 异地置业者凭有效证件可在此基础上进行再优惠； 通过优惠等措施使得上门量增加，但成交效果并不明显，1月份无成交，且由于特惠精装房仅4900元/平米，大幅降价使得客户对楼盘品质产生怀疑，销售情况较差。 刚性需求主导下，客户敏感点的变化对产品提出了更高的要求 启示一：中短期内，长沙房地产市场形势将与全国的宏观面保持一致，增长速度有所放缓 房地产市场的演变速度主要取决于金融自由化与政策的博弈； 在政策调控、金融抑制的背景下，中国房地产市场整体增长速度将有所放缓； 全国一盘棋，长沙市场中短期内的市场形势将与全国的宏观面保持一致。 启示二：准确把握客户敏感点进行产品设计，实现较高的市场销售，加快现金流 本项目的规模和区位属性，决定其竞争层面将超脱区域范畴，直面城市周边的大盘之争 河西区域——开发热点区域，新项目不断涌现 城北区域——大规模项目集中的热点片区，对市场形成较大的冲击