北京远洋山水专案组远洋山水商业项目产品设计报告.docVIP

序 在本案报告中，基于前期市场调研及定位，我们对东、西区进行了差异化的产品设计，结合市场发展可能通过不同规模和倾向的方案考虑，旨在构筑综合景观、休闲、便利等多元因素的新型区域主题商业及社区商业，籍助远洋山水大型社区综合资源和影响力，构筑自然与欢乐的街区商业环境。 目 录 1．前言 1 2．项目产品设计定位 2 2.1 西区产品设计 2 2.1.1 主题概念诠释 3 2.1.2 A区域产品设计 3 2.1.3 B、C区域产品设计 10 2.1.4 D区域产品设计 13 2.1.5 E区域产品设计 16 2.2 东区产品设计 17 2.2.1 产品设计方案一 17 产品设计定位及产品主题诠释 17 商业组团分布建议 18 设计方向 19 产品设计形式建议 20 商业业态分布建议 24 方案一产品设计小结 25 2.2.2 产品设计方案二 26 设计主题概念诠释 26 项目概况 26 项目自身产品设计建议 26 其它商业物业形式 45 2.3 商业物业物业管理建议 45 2.3.1 物业管理的职能 46 2.3.2 零售管理负责之工作 47 2.3.3 物业管理公司的入市时机 49 2.4 产品报告总结 50 1.前言 通过市场调研、项目分析等环节，我司从市场和项目自身两个角度对本项目进行了详细的论证，并确定了远洋山水西区社区商业、东区中高档购物中心及酒店物业为主的中等规模综合性商业中心的总体定位。 在本策划书中，我司将在项目定位的基础上，结合项目自身特点，以提高本商业物业竞争力为前提，促进商铺顺利销售为目的，围绕项目主题为贵方提供相应的店铺分割、功能分区、装饰装潢等产品建议。 我司坚信，通过科学的设计与合理的创新，将为后期商场经营奠定优越的软、硬件基础，使商场在激烈的市场竞争中拥有旺盛的生命力，从而使本项目商铺价值得以最大限度的提升，进而必将有效的推动商铺的推广和销售工作的顺利完成。 2.项目产品设计定位 “没有不好的市场，只有不好的产品”，从这句话中可以看出，不同的地段、不同的定位、不同的买家层面都是项目自身素质的映射，产品的设计将对项目的发展起到最为关键的作用。 远洋山水整体商业物业共分为东区和西区两个部分，其中西区市场定位以社区商业为主，东区则是以建立集购物、休闲、娱乐为一体的中等规模商业中心（含概酒店物业）为主题定位。由于东西区不同的市场定位及功能设置，所以表现在产品设计上会有较大的差异，在以下报告中我司将针对东西区分别加以阐述。 2.1 西区产品设计 2.1.1 主题概念诠释 远洋山水西区商业以社区商业为主题定位，其商业形式以建设空间形态而言以底商式为主。随着城市住宅结构的不断变化和改善，社区建设由分散、功能单一的传统方式向集中化、综合化和现代化方向发展 商场招牌 商场的招牌是用来展示商店名字的标记。为了达到宣传的效果，门顶招牌应该体现在适当的位置，使之鲜明突出，引人注目。 外立面设计 应结合其中档的定位在风格上尽量拉近和消费的距离，因此在外立面的装修上，我司建议以淡色调为主，采用玻璃幕墙。 建筑物外部灯光设计 可结合本建筑物外部观光电梯的动态效果，突出商业物业形象加强展示效果，营造商业氛围。 户外广告位的设置 本案地处地段缺乏商业气氛支持。为了吸引顾客，营造商业气氛，就更应该注意商场户外广告的设置。建议商场沿项目周边主要街道呈辐射状设置宣传横幅、灯箱广告等户外广告。 B、内部装饰装潢建议 听觉效果 主要表现为对外部噪音的隔离和内部背景音乐的设置，可以适当缓解消费者的心理压力、调节心情，为其营造一个舒适的购物环境。 视觉效果 主要通过包括橱窗、指示牌、内部景观、内部灯光效果的建设营造商业氛围，方便顾客对商品的挑选和购买，合理组织人流。 其中橱窗主要用于对商品进行展示功能，强调产品卖点及消费诉求，起到吸引消费者并引起其购买欲望的作用。 指示牌则有助于引导消费者购物，形成合理的消费环流。 内部景观的设计可以根据需要增强某一经营业态的商业氛围，调节消费者的消费情绪。  C、项目硬件设置建议 商场主出入口： 宽度：8米 数量：1个 设置依据：与中庭连通利于商场形象展示，地上主要进出商场之场所。 商场辅助入口： 宽度：2.5-3米 数量：2个 设置依据：有利于商场人流、道路的组织，商场更加人性化，临近出入口商铺价值将得到一定程度的提升。 人行通道：本商场主要通道宽度为2.5米，辅助（次）通道宽度1.5-2米为宜。 电梯设置位置及数量：电梯设置的位置将决定未来商场的人流导向，提高商场的便利、人性及舒适度。我司做如下建议： 滚梯：中庭设置6部（一上一下由地下一层到地上三层） 观光电梯：加强商场整体展示效果，由向下与地下二层地下停车场连通直至三层。 货梯：位于商场后部由地下一层 商场基本建