世邦魏仕理年东莞市华南mall商业项目市场研究报告.pptVIP

abc 华南Mall商业项目市场研究报告(初稿)东莞市三元盈晖投资发展有限公司 2007年7月20日 项目所在区域和周边现状分析结论如下： 项目当前问题、成因及对策（外部） 项目当前问题、成因及对策（内部） 过去6年经济发展呈现稳步上升的态势 GDP、人均GDP、固定资产投资和零售总额的增长率均20%； 人均可支配年收入和年消费性支出增长迅速10%； 东莞市的房地产业在过去五年加速发展： 房地产投资、施工面积、销售面积和成交额等指标的年均增长率超过30%； 商品房成交额比销售面积的年均增长率高出10％，说明商品房价格上涨较快； 商业地产的发展快速，尤其是2003年，各项指标的增长率都在50%或以上； 当前城市总体规划对商业市场的影响 东莞市 “十一五”计划大力发展服务业 实施 “商贸东莞”工程，提升发展批发和零售业。 东莞市区的商业定位为辐射整个东莞的中心。 东莞为广深（港）联系的必经之路，具备吸引三地消费的地理位置和交通优势。 城市未来商业发展规划 东莞城市商业主中心：莞城、东城、南城和万江 东莞城市商业副中心：松山湖、虎门、常平、厚街、塘厦、长安、樟木头、石龙 万江商圈：重点以华南MALL和麦德龙等大型商业项目为主形成购物中心，与旅游、休闲、娱乐等相结合，体现多元化服务特色。 　资料来源：《东莞市2005-2015年城市商业网点规划》，《东莞市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》 东莞零售市场发展落后于整体经济 1996年以来，东莞市社会消费品零售总额的增长速度一直低于GDP的增长； 这种趋势从2004年起表现尤为明显； 零售业对东莞GDP的贡献明显落后于制造业等其他行业； 消费者调查（东莞） 调查说明 休闲娱乐消费习惯特征 消费者日常消闲娱乐场所主要是咖啡馆（20%）、卡拉OK和夜总会（18%）以及酒吧（17%）； 每月的消费次数在1-2次，人均消费额约60-120元； 选择休闲娱乐消费场所时主要关注的是便利性（多选择邻近居所/工作地方的场所），其次是配套设施（如停车场等）。 商业网点辐射商圈的范围特征 消费者出行购物主要使用自驾车，可接受的交通时间在30-60分钟，即商业网点的核心辐射商圈为距离该网点交通车行到达时间为1小时以内的区域。 媒体效用特征 东莞消费者获取商家信息主要渠道是：网络（23%）和电视台（22%）。 消费者满意度特征 东莞消费者对于区内主要购物场所的整体满意度一般。 东莞消费者对于区内主要购物场所的购物环境、商品种类/品质以及商场服务水平的满意度较低。 消费者调查（东莞） 主要调查结果 项目认知度特征 东莞消费者对于项目的认知度一般。 75%的被访者知道华南Mall项目；68%被访者认为华南Mall是游乐场；64%的被访者能准确确认项目位置； 主题推广概念接受度特征 东莞消费者对于商场的主题推广概念接受度如下： 名牌折扣店（OUTLET）—— 65% 大型休闲美食娱乐中心 —— 54% 主题购物中心（BIG BOX） —— 51% 大型海洋水族馆 —— 68% 消费者调查（东莞） 主要调查结果 CBRichardEllis|Page* 房商网—海量房地产资料下载 房商网—海量房地产资料下载 CBRichardEllis|Page* 房商网—海量房地产资料下载 房商网—海量房地产资料下载 abc 市场研究 房商网—海量房地产资料下载 1.0 基准研究 40 公里 80 公里 基准研究 项目位置 本项目 基准研究 项目外观及经济技术指标 约7,000 停车位（个） 数据 指标 25亿元 总投资 310,000 规划商业面积 (m2) 890,000 建筑面积 (m2) 430,000 占地面积(m2) 项目外观 经济技术指标 相关指标 JWDA / PA Group 建筑设计 资料 指标 EDSA 园林设计 东莞三元盈晖投资发展有限公司 发展商 2005 开业时间 2004 竣工时间 资料来源：三源盈晖 资料来源：三源盈晖 本项目位于万道路、四环路和中心区东路三条城市主干道中心区域； 从项目出发，10分钟内可以到达的主干道包括金鳌路（四环路）、万道路、中心区东路、金龙路和五环路； 东莞汽车总站和规划中的广深轻轨万江站点（汽车总站）距离项目西侧150米； 华南Mall公交站位于项目正门西侧30米，5条线路途径。 位于项目的城市候机楼主要提供机场快线连接广州和深圳两个机场。 项目对外交通组织 100米 50米 30米 60米 46米 宽度 对本项目的影响 走向 道路 五环路 金龙路 中心区东路 金鳌路