伟业顾问北京市丽江新城项目之营销篇.pptVIP

势 能 第一部分 项目初始势能值的确定 （市场和项目的深度分析） 结论 通过我们对上述势能值的分析可以看出，该项目在同周边项目比较中存在着一定的综合势能优势，但是并不明显，需要我们在营销过程中进一步增强和突出，这也是我们提到的势能营销过程。 第二部分 势能增加的过程 （全程营销策略的差异化应用） 周边项目势能增值对照表 结论 在经过一系列的差异化营销推广的前提下，我们有信心为本项目打造一个高附加值的市场势能，并在这种较高的势能基础支持上，实现价格的稳定增长，达到快速销售的目的。 第三部分 削减阻力的过程 （难点的营销策略和销售途径） 东西向住宅 一成首付 轻松置业 降低门槛 吸纳广泛客群 加快资金回笼 举例说明：购买一套80平米二居，单价6500元/平米，总价52万元，办理商业贷款8成20年，首付104000元，月供2755元。 一成首付：仅为52000元，其余52000元由发展商提供一年免息贷款。 自用型：首付降低50%，5万元购CBD精装二居，轻松拥有属于自己的房产，告别租房时代。 投资型：10万元首付购买两套房产，收益翻番，何乐而不为！！！ 东西向住宅 入住供楼 “0”风险 踏实置业 促进销售速度 缩短销售周期 期房阶段购房风险较高，导致大部分客户持币观望，影响销售速度。 客户于期房阶段购房，入住后才开始负担月供，零风险投入， 由于认购时间越早，享受优惠越多，因此吸引买家尽快落单，拥有超值回报。 本促销策略在价格大幅上扬后， 入住之前半年左右适时执行。 期房阶段的月供由发展商负担，由于客户从认购、签约、申贷、 放贷需要较长时间，发展商最多担负3个月月供， 随着入住时间的临近，补贴的资金量逐渐降低。 价格策略 Thanks. 感谢发展商对本案的指正 4.19 4.11 4.04 4.03 4.05 To 1.97 1.63 1.62 1.47 1.57 T1 6.16 5.74 5.66 5.5 5.62 T 0.9 0.7 0.0 0.6 0.0 0.2 代理商渠道 0.9 0.7 0.8 0.7 0.8 0.3 广告策略 0.8 0.7 0.8 0.6 0.8 0.3 其它包装策略 0.9 0.7 0.8 0.8 0.8 0.2 样板间 0.8 0.7 0.7 0.7 0.7 0.3 售楼处 0.9 0.8 0.8 0.6 0.8 0.4 推广策略 1 0.8 0.9 0.7 0.8 0.5 营销策略 丽江新城 后现代城 苹果社区 金海国际 乐城国际 w Fi 营销推广总体原则 差异性推广手段：现场活动及事件营销为主，媒体广告为辅 差异性销售手段：专业建筑销售团队与客户奖励机制，注重销售现场及样板间的展示作用 差异性非常规推广传播 在实施常规推广手段的基础上 全程差异化营销策略的总体考虑 营销推广总体策略 策略一——高举高打 以高姿态进入市场，确定本项目在CBD住宅区中的“领袖”地位。 策略二——虚实结合 将广告宣传与活动营销有机结合，立体的、全方位的提升项目知名度。 策略三——内外相间 兼顾大众客户和业界人士，通过业内人士向目标客户传播。 策略四—广告 以软性宣传为主，硬性宣传相结合 以软文、专访、书（《CBD住宅走向何方?》）等为主要的推介形式，以杂志、报纸广告为项目信息告知，充分有效地将户外拦截和引导进行配合，全面地、深入地发布项目信息，形成口碑。 媒体推荐——网络、户外、电台、杂志、报广、DM 杂志与报纸 与竞争对手同媒体阶段性投放 杂志： 《新地产》、《安家》、《目标》、《生活速递》等 报广： 《北青》、 《经济观察报》、《北京晚报》、《新京报》等 选择后现代城和苹果社区的主要媒体作为投放依据，达到快速认知的目的。杂志以《新地产》的硬广、软文和专题为主，其他媒体辅助，长线支持；报广以《北青》的信息告知和《经济观察报》的形象塑造相结合。 户外与导引 因地制宜，巧妙拦截 户外：东三环、东四环、来访线路沿途销售现场附近 道旗: 广渠路、百子湾路 工地围档: 石门东路、广渠路、百子湾路三面环绕 户外媒体的选择上以有效性为依据，在主要竞争对手的来访路线上设立形象展示或路径指引，对竞争对手的客户进行分流。 推广活动 提前预热，打造买方产品 满足发展商前期资金快速回笼的要求，通过客户的提前介入引起关注形成互动，提供市场依据与其他项目信息，形成以买方需求为核心的买方产品。 客户参与 征集会所的设计方案 客户提出 关于产品的修改建议 …… 销售手段一 建筑团队，优质产品 利用伟业顾问建筑专业背景，实力雄厚的营销顾问团队做强大的技术支持，打造市场畅销产品。 销售手段二