《2010年嘉兴地块定位及前期策划思路》.ppt

嘉兴地块定位 二零零七年 十月 联排别墅 面积200-280平米,销售情况十分良好 多层产品 面积80-100平米之间,4-6套/天的去化成绩 A1地块总建筑面积9万平米容积率1.8商住用地性质产品形态(预测)联体别墅多层小高层 中港城（住宅二期地块）总建筑面积60万平米容积率3.5住宅性质产品形态34栋高层 C5地块（格兰云天）总建筑面积13.7万平米容积率1.6商住用地性质产品形态高层多层联排双拼 客群分析 区域客源具体构成 本案目标客源具体特征描述 根据我们的目标客户群，我们将要建筑嘉兴南湖新区的高档住宅集域。 阶段推广 阶段推广 阶段推广 设计方案二:别墅+小高层+高层 方案优势 产品类型多元化,可分散市场竞争压力,有效确保快速去化 整体呈南低北高格局,充分实现景观资源的最大化 方案劣势 高层比例较大,存在一定的市场去化风险 产品类型较多,客户面相对较杂,难以实现统一的社区氛围 建筑覆盖率较高,景观排布难度较大 该方案有机综合了容积率及市场热点产品,在产品设计到位的前提下可确保部分产品的有效去化. 但由于目前直接和潜在竞争个案均采取类似设计,产品设计的成果将直接决定未来的市场走向 别墅产品本身是一种高端性产品，我们借高端产品 奠定社区品质，打造高档社区形象的同时，拔高后 期高层产品的价格。 LOFT按照市场情况建议做成“精装修”产品，在后 期推广中可提升项目的价值及销售价格。 高端产品导入 我们建议的产品类型 独栋别墅、双拼、高层以及LOFT产品 错层设计：产品新颖、与竞争对手形成最明显的市场区隔； 独栋、双拼别墅：突出产品的稀缺性和直面公园零距离的环境优势；强 调产品价值回归，提升社区整体档次； 空中庭院：空中内庭式花园、南北错落式阳台、入户花园 产品新颖、与竞争对手形成最明显的市场区隔； 空中全家福：考虑顶层复式难销的现象，增加全家福概念户型 一般为1/1/1+2（或3）/2/2房型组合； 架空层设计：1.5-2.2米层高，有利景观设计、户型设计，提高社区品质 和档次； 本项目产品的理解 底层架空引入绿化 在高容积率、地面绿化面积不太的情况下，建筑底层局部架空，增加景观的渗透性。 自上而下的立体绿化体系 大户型内的内庭设计 空中内庭式花园 270度弧形观景窗，景观资源最大化。 空中庭院。客厅与餐厅横向排布。适合北向景观资源优越的位置。亦可去掉一个房间，增加客厅的南向采光。 大面积露台可做独立的保姆出口，也可改为保姆房。 空中庭院示意 空中庭院 空中庭院示意 可组合小户型 2＋1/2/2　 95－110平米 附带大面积入户花园 1/1/1　 39－42平米 附带270度观景窗 空中全家福 设计方案二:电梯多层+高层 该方案作为方案二的补充,亦是非常理想的定位设计方向 以6-8层电梯房作为最南端的产品设计,即可确保产品的品质度,又可有效削弱容积率的压力.同时,可使本项目在”中高端”定位的方向上得到相对的统一. 南湖新区绿色人文逸居典范 从嘉兴整体房地产市场现状分析，目前嘉兴市区的房地产情况比较成熟，但产品档次偏低；东南部南湖新区比西南部秀洲新区虽然规划较晚，但起点较高，产品现代感强，档次偏高；另外本区域项目规模偏大，本案只有3万多平方米的占地面积，在项目规模上处于劣势，如果和区域产品同质，没有自身特点，势必在房产市场的滚滚洪流中被淹没。 因此，本项目必须走差异化道路，向高档产品进发，提炼社区环境和文化品质，将主题景观融入现有生态环境之中，整体以“新西兰”建筑风格为主，打造嘉兴南湖新区的最佳生态逸居典范。 项目整体定位 独栋、双拼别墅离南面公园绿化带最近，也是区域中最热销的产品。因此，选择市场中接受度高的产品先销售，引起市场关注，提升社区档次和价格，吸引潜在目标客户群，迅速集聚人气，扩大本项目在市场中的知名度。 建议该产品面积适度放大，独栋面积在400平米左右；双拼面积在300平米左右。 产品定位细化和房型配比建议 独栋双拼 产品定位 示意图 示意图 高层较前别墅产品更接近社区景观绿化，同时也能俯瞰南面公园的全景，景观视野优势突出。通过对别墅部分的销售和宣传，小区的档次和口碑都有所上升。 高层产品建议定位于高档住宅。 高层 产品定位 项目周边集聚大量的经济产业基础园地，按照南湖区的经济产业发展趋势来看，这部分产业技术人员在本区域购房是存在一定现实购买力。 LOFT产品优势5米左右的挑高空间，增加实际居住面积，价格贴近住宅售价。 LO