《安徽芜湖市会展中心综合开发项目1号地块项目建议》.ppt

　　本案竞争分析　　　目标客户分析　　　政策扫描及争取策略分析 会展地产竞争格局 省旅游集团于2005年11月与芜湖杰成集团携手成功竞得了占地 1310 亩的芜湖市会展中心的综合开发项目（本案），这是一个建筑体量达 180 万平方米、总投资近25 亿元、开发周期 6 年的大型综合开发项目。首期4万平方米的国际会展中心展馆已于2006年11月份交付使用，将成为旅游集团开展会展旅游和城市商务旅游的一个重要基地。 市场看点： 本案是省级扶持性项目，优势明显 市场处于空白点，无竞争格局 　　本案竞争分析　　　目标客户分析　　　政策扫描及争取策略分析 办公地产竞争格局 芜湖市办公楼分布零星分散 商办气氛不足，在镜湖区行政中心及步行街附近有较集中分布。 办公产品档次较低 芜湖市场上基本无甲级办公楼产品供应，主要为商住楼和档次不等的乙级办公楼。 办公市场租金较低 由于产品品质和市场需求因素，租金水平较低。 办公市场需求不足，分流严重 芜湖市是以工业为主要经济发展点的城市，现代服务业发展还处于起步阶段，众多的经济园区的激烈竞争。 　　本案竞争分析　　　目标客户分析　　　政策扫描及争取策略分析 酒店地产竞争格局 179 85 经济型 3星标准 如家快捷酒店 -- 1592 -- 合计 149 159 经济型 3星标准 锦江之星 175 127 3 芜湖新物资大厦宾馆? 338 64 3 芜湖花园酒店 188 111 3 奥顿酒店 275 305 4 芜湖汉爵阳明大酒店 220 147 4 芜湖华侨国际酒店 278 220 4 芜湖铁山宾馆 378 208 4 海螺国际大酒店 300 166 4 芜湖国信大酒店 标房价格 房间数 星级 酒店名称 整体市场星级酒店总房间数量较少 芜湖酒店市场高品质酒店产品稀缺，为项目价值提升创造机会 酒店市场中酒店式公寓产品缺乏 星级酒店入住率常年保持70%或以上 截止2006年年底，已有27家全球500强企业入驻芜湖，带来大量商务流动人口 2A级以上景区12处，其中4A级景区 2006年，芜湖市接待旅游人口354.03万人次，其中国内旅游人口351.18万人次 2006年，芜湖市旅游业收入高达29.86亿元，其中创汇8538万美元 市场机会点： 酒店市场： 　　本案竞争分析　　　目标客户分析　　　政策扫描及争取策略分析 商业地产竞争格局 中山路商圈 随着一批大型商业地产项目纷纷亮相，芜湖商业地产业在日益繁荣的同时也呈现出竞争加剧的格局。随着侨鸿国际、沃尔玛、和平国际等大型商业企业的相继入驻，芜湖原有的以中山路为中心的商业格局被打破，商业零售业的竞争日趋激烈，一个多元化、多层次的商圈呼之欲出。 　　本案竞争分析　　　目标客户分析　　　政策扫描及争取策略分析 目标客户需求优先级分析 优先发展：金融服务，物流服务，政府扶持 重点发展：展示服务，评测服务，认证服务 适当发展：人力资源服务，出口服务 配套发展：酒店服务 通过产业发展重要性，进行目标客户优先级评判 　　本案竞争分析　　　目标客户分析　　　政策扫描及争取策略分析 客户需求分项分析 总部办公需求：企业希望将办公总部放于上下游产业链云集的办公地点。 营销办公需求：营销机构多位于商务中心区。 物流办公需求：本案可以在配套服务中，增加委托物流的功能，为需要继续发展物流功能的企业服务。 会展服务需求：本案的论坛会议服务功能可以满足企业的会议论坛服务需要。 物流采购需求：工业企业与商业企业对仓储保管的需求普遍较大。 目标客户入驻意愿分析 企业理想的办公环境包括有较好的人力资源，较多的技术交流活动等。本案的论坛会展功能恰好可以满足目标企业的需求。 　　本案竞争分析　　　目标客户分析　　　政策扫描及争取策略分析 政策扫描分析 政策扫描分析，是服务于本案功能定位和实际运营的重要工作内容。首先，基于本案对市场需求的研判和初始功能定位，通过政策扫描能够实现本案服务功能的进一步细化和升华，使本案发展方向能够与产业发展方向、政策引导方向实。 优惠政策 本案可通过“产业地产”的定位，在实现高端服务集聚的基础上，发挥对产业升级和高端集聚的引导、辐射、促发作用，由此将可能能够争取到政府给予本案的优惠政策，例如参照芜湖经济开发区给予现代服务业企业以部分税收优惠等。 本案可以争取的政策支持主要分为以下三类：获得国家基地的称号、获得国家或省部专项基金扶持、获得优惠政策。 　　本案竞争分析　　　目标客户分析　　　政策扫描及争取策略分析 政策导向 关键驻商需求　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国家部委及省市政府可能支持 加强服务链条和业态组合的配套性、互补性和协同性，以“现代服务业外包交易基地、高端服务业总部基地”等经营理念争