《沈阳左岸整合营销提案》.ppt

商业价格定位—— 商业招商策略—— 商业招商策略—— 户型建议 户型建议—— 户型设计提示—— 户型设计提示—— 户型设计提示—— 户型设计提示—— 销售开发节奏 价格策略 快速聚集人气，低开高走定价策略 加快回款速度，一次性付款优先选房 根据景观、位置优劣，差异化定价 针对点式高层，中间高，两头低定价策略 销售策略 销售策略 销售策略 主推广告语 心灵左岸 生活水岸 一个阶层的精神栖息地 领舞水岸风情，丽质自然天成 07年广告推广思路 内庭花园的户型设计，在沈阳尚属创新，必然会引起市场高度关注 公寓定位—— 为创意人群提供的市中心酒店式小户型·时尚“SO?HI” “SO?HI”——S：SHOPPING（商业） O：OFFICE（商务办公） H：HOME（居家） I：INVESTMENT（投资） 公寓的目标客群 政 府公务员 年轻白领 飘一族 新婚小夫妇 职业房东 商务人士 公寓价格定位—— 均价：4500元 3 开发节奏及销售策略 １期开发：· 小户型、小网点比例大，销售快，资金回收快· 首期开门红，打造项目市场形象 ２期开发： ·一期商业气氛带动二期商业的顺利销售 ·景观大户型比例加大，低开高走，利润大风险小 ３期开发： ·社区已形成，人气旺商业气氛足，利于大型商业的销售和招商 4 营销推广及广告表现 * 【沈阳·左岸横空出世】 整合营销提案 1 2 3 4 项目定位及规划建议 面临的形势及核心问题解决 开发节奏及销售策略 提案程序： 营销推广及广告表现 5 公司简介 1 面临的形势及核心问题解决 住宅市场 ○整体市场向好，售价上涨 ○越来越追求景观型、享受型 ○高层不如小高层，点式不如板式 ○90㎡—120㎡大受欢迎,二室需求量大 商业市场 ○中高档新城区形成，商业气氛日渐成熟 ○本区域以二层网点为主,以餐饮、娱乐为主 ○区域内网点整体销售去化较慢 ○在售网点体量大，市场竞争激烈 我们的优势 ◎景观 ◎品牌 ◎配套 ◎地理 ◎市场◎交通 我们的劣势 ◎三边产品多、点式高层多 ◎网点面积大、体量大 我们的机会 ◎市场价格稳步上升 ◎大东大拆迁，购买力强 我们的风险 ◎商业占项目总体量1/4，市场风险大 ◎区域内竞争激烈 项目的核心问题 商业占项目总体量1/4，市场风险大！ 强力推广商业的同时如何确保住宅品质？ 2 项目定位及规划建议 项目整体定位—— 大东区最具艺术气息 国际BLOCK风情的生活街区 定位释义—— 充满艺术气息的诗意栖息地 充满人情味的BLOCK式社区规划 开放式城市商业中心 商业功能定位—— 承担起城市服务功能，成为沈阳大东区仅次于市级商业中心（中街）的商业次中心 商业市场定位—— 大东首个社区living Mall，一站式生活广场 商业的主要客群 政 府公务员 自用型 投资客 商街规划—— 理由： 建议规划社区商业内街 ·多样化、多种类、多业态的商业布局 ·减少网点进深过大，不减小商业比例 ·汇聚人气，连动南北商业 商业业态定位—— 放水养鱼， 培育市场 特殊商户 优惠策略 领头羊策略 主力店 布局策略 主力店 先行策略 挖掘商家资源 严格控制业态 租赁为主， 自营、联营为辅 经营管理策略 统一租赁管理 统一营销推广 统一的物业管理 住宅产品定位—— 大东区具科技、文化的首席公园名宅 核心概念定位—— 水岸居住公园，生态科技典范 住宅的主要客群 政府公务员 政 府公务员 白领人士 企业主 外地购房 年轻筑巢族 职业房东 周边生意人 住宅价格定位—— 产品规划建议—— 产品规划建议—— 产品规划建议—— 建筑立面提出新思路——新古典主义 档次高，卖相好 　　　　3% 　150 ㎡ 跃层 35% 其中105-120 ㎡占17%，120-140 ㎡占18% 三室 57% 其中60-80㎡占12%，85-100 ㎡占45% 二室 　　　　5% 　 50 ㎡ 一室 比例 户型 总体户型配比 板式小高层户型增加功能房、阳光房 景观条件优的房型可设计入户花园 临河路上双阳户型设计为跃层，空间多了变化，多了客厅上空的赠送面积，增加产品价值