《成都美美力诚地块项目投资评估报告》.ppt

成都美美力诚地块项目投资评估报告 项目营销策略定位 将13万平米物业细分成5个不同功能、不同业态、不同客户购买的小众投资的精品物业 总体量18万平米 可销售部分10万平米 不可销售部分8万平米 独栋商业 公寓住宅 酒店式公寓 美美百货商业 地下商业、车库 公寓写字楼 项目各物业功能定位 销售部分物业----零售商业部分 物业体量：14051平米。 物业形态：5、6栋单栋面积为2000—3000平米的独栋商业体。 销售对象：国际顶级汽车专卖店（如劳斯莱斯、阿斯顿·马丁、迈巴赫、法拉利、宾利、玛莎拉蒂）、国际一线品牌专卖店（LV、Gucci、Prada、Hermès） 市场现状：目前，在成都市人南路二段美美百货商场对面，国际一线品牌LV独立租赁了约2000多平米的独立店铺作为品牌专卖店，月租金水平在180—200元/平米，按国际惯例的租金售价比折算过来，物业的销售均价不低于36000元/平米。 销售状况：成都是中国西南地区顶级品牌、奢侈品、高端商品的聚集地。GUCCI品牌在成都的日最高营业额超过70万元，众多国际一线品牌的商品纷纷落地成都，选址开店，为本项目独栋零售商业的销售聚集的大量的优质潜在客户，本项目独栋商业的销售市场非常紧俏。 项目各物业功能定位 可销售物业----高档公寓住宅部分 物业体量：26147平米。 物业形态：以150平米2房2厅、200平米3房2厅户型打主力的大户型都市豪宅产品。 销售对象：高端都市豪宅产品。 市场现状：据调查，目前在成都市城南高新区，以誉峰、城南一号为代表的高端住宅物业成为成都市高档住宅产品的标杆和代表。以誉峰为代表的精装修物业，销售均价20000元/平米；以城南一号为代表的清水房物业，销售均价16000元/平米。而该区域高档公寓住宅的租金价格达100—120元/平米/月，涉外租赁需求，租赁市场成交旺盛。 销售状况：据实地调查，誉峰项目09年11月正式开盘销售，推出300多套总价在300—500万的大户型豪宅产品，2009年12月底已销售超过90%比例；中海城南一号项目2008年8月开盘，销售比例更是超过95%比例，目前已开始推二期项目。 项目各物业功能定位 可销售物业----万豪公寓部分 物业体量：28037平米。 物业形态：依托万豪酒店的品牌号召力打造的都市中小户型公寓住宅产品。 销售对象：美美百货的消费客户、使领馆客户、都市金领人群。 市场现状：由于在成都市领馆区南移到本项目所在高新区，本项目所在区域成为高端酒店式公寓的聚集地。区域内精装公寓的租金价格达80—100元/平米/月，如果有国际品牌酒店的管理，公寓的租金价格平均增加20—30元/平米。据调查，首座项目精装公寓，一套型170平米的户型，月租金达到17000—20000元/月，租赁市场需求、交易都很旺盛。 销售状况：目前，本项目区域暂无精装酒店式公寓推出和销售，因此，无可参考和对比的项目。但是，参考人南路首座、紫檀等已交房的公寓项目，其租金水平一般在100—120元/平米/月，折算倒推回来物业的销售价格在18000—22000元/平米。 项目各物业功能定位 可销售物业----公寓写字楼部分 物业体量：32648平米。 物业形态：智能SOHO、既可居家又可办公的公寓式写字楼。 销售对象：美美百货的商家客户、中介、法律等中小型创业客群。 市场现状：对本项目写字楼定价最具参考的项目位于人南路四段附近的新希望大厦写字楼，销售均价16000--18000元/平米，项目区域内的拉．德方斯大厦，销售均价16000--17000元/平米。除此以外，该区域还有水电大厦、中石油大厦、联通大厦、国电大厦、中信广场等写字楼项目，销售均价都不低于15000元/平米。 销售状况：区域内写字楼市场成交也非常火爆，2009年12月底调查数据显示，新希望大厦销售几近告磬，目前仅仅只剩下14层楼一层还未销售。拉．德方斯大厦的销售已全部完成，09年5月已交房。成都城南高新片区的商务写字楼的需求量大，而本项目区别于其他纯商务甲级写字楼项目的公寓式写字楼产品，在区域内更是非常稀缺的物业产品。 项目各物业功能定位 物业销售价格与租金水平对比分析 16000元/平米 16000—18000元/平米 公寓式写字楼 16000元/平米 150—180 18000—21600元/平米 100—120元/平米/月 / 酒店式公寓 16000元/平米 16000—20000元/平米 公寓住宅 25000元/平米 160—180 32500—36000元/平米 180—200元/平米/