［精品］乌市四平路房地产可行性研究报告.doc

第一章 项目概况 一、项目地理位置 本项目用地，地处乌鲁木齐市新市区四平路，是乌鲁木齐市城北开发热地，地理位置优越，交通便利，非常适合住宅小区的开发。 二、项目四至 东：东临乌鲁木齐市橡胶厂（已破产拟建乌鲁木齐公务员小区），河滩快速路。 西：西接四平路。 南：京疆路，中石油拟建总部基地，该基地占地300亩，属于中石油西北总部。 北：北接乌鲁木齐市24中学及新疆华源房产开发的博雅馨园高档住宅区（项目销售均价4700元/平方米）。 三、项目概况 本项目土地属于乌鲁木齐市“撤村建居”改造工程，在撤村后留给原乌鲁木齐二宫乡八家户村七队的余留建设用地，该队在撤村后，已经更改为乌鲁木齐市富民强商贸公司。宗地兰线面积约95亩，因在项目范围内有城市规划主干道穿过，预计建筑红线面积约75亩，合50000平方米。宗地范围内有村民自建无产权厂房及库房总计面积约40000平方米，该宗土地现状性质为建设用地，尚未缴纳土地出让金。 四、项目进展 已经和该宗土地使用权的所有者乌鲁木齐市富民强商贸公司签订土地征迁补偿协议，并获得了市政府、市土地局、新市区政府等主管部门及相关领导的大力支持，土地获取条件如下： 1、地面附着物补偿费：地面附着物总建筑面积约4万平方米，补偿单价 1100元/平方米，总计补偿金额4400万元； 2、土地补偿金：预计1500万元，实际金额按土地最终红线面积计算，20万元/亩，预计红线面积75亩； 3、其他费用：预计1800万元； 4、土地出让金：25-35万元/亩； 综上，75亩建设用地获取总成本为10017.5万元，折合每亩土地成本134万元/亩。 五、项目周边交通 1、外出交通：从项目用地可直接上乌鲁木齐市河滩快速路，可直达市区各个区域，非常便捷。 2、航空：距离乌鲁木齐市国际机场8KM，开车15分钟可以达到。 3、铁路：距离乌鲁木齐市动车组火车站10KM。 4、商业中心：距离商业中心5KM。 5、医院：距离新疆军区总医院3KM。 6、学校：紧邻乌市24中学。 第二章 乌鲁木齐市房地产市场概况 一、乌鲁木齐市概况 乌鲁木齐是新疆维吾尔自治区首府，全疆政治、经济、文化中心。地处天山中段北麓、准噶尔盆地南缘,是世界上距海洋最远的城市，著名的亚洲地理中心就位于乌鲁木齐市南郊30公里处。市区三面环山，地势东南高、西北低，平均海拔800米。属中温带半干旱大陆性气候,寒暑变化明显，昼夜温差较大，年平均气温6.4摄氏度，降水236毫米。现辖7区1县,总面积12000平方公里,其中规划区面积10800平方公里，建成区面积166.8平方公里。居住着汉、维吾尔、回、哈萨克、蒙古等49个民族、总人口万人(),其中少数民族人口占24.6%，市区人口占83.5%。 　　乌鲁木齐有着特殊的地缘和区位优势，自古便有“开天辟地之门户”之称，是连接天山南北、沟通新疆与内地的交通枢纽。西部大开发战略的实施，战略地位日益突出，中央治疆策略由稳定压倒一切转为发展稳定—乌鲁木齐的高速发展，因此从2010年这几个月的房地产成交量看来，乌鲁木齐市并未出现类似全国范围内的购房者恐慌和降价行为，价格反而出现了稳步上升的局势。 表3-1 2010年4月-6月新房成交走势图 上表数据来自乌鲁木齐上表来自乌鲁木齐市房产局官网数据。2010年4月乌鲁木齐新房成交套数3321套，5月成交套数3401套，6月上半月成交套数1947套，平均月成交套数在3400套左右，平均月成交面积超30万平方米。上述数据与去年同期相比均略有下降，但与市场供应量同比减少有关，相对于总人口只有250万的乌鲁木齐而言，每月30多万平方米的新房消费量，显示出新疆市场强劲的购买力及老百姓对未来乌鲁木齐房地产市场价格坚挺的信心。 表3-2 上表来自乌鲁木齐市房产局官网数据。2020年5月乌鲁木齐二手房成交总量为1406套，总成交面积150178.34平方米，显示乌鲁木齐市二手房成交量较为活跃。 2、未来房地产市场将持续稳中上升。 乌鲁木齐房地产市场未来几年的发展将持续稳中上升的良性发展势头，主要有如下几个强大的支撑因素： ※ 城市扩张。经济的持续强劲上扬，乌昌一体化进度的加快，乌鲁木齐市新增人口数量迅猛，就近5年新增的70万人口带来的需求就将近增加1000万平方米的住宅需求量，其中还不包括改换居住环境的更换需求。 ※ 旧城改造、城市基础设施建设日益完善。 旧城改造拉动住宅市场的需求。城市公共交通系统的不断优化和完善，给乌鲁木齐的城市边缘地段的发展带来了机遇。 ※ 中央及19省市对口援疆，将极大地拉动新疆的经济建设发展，势必提高新疆的购买力水平，大规模的援疆工作同时将带动流动人口及固定人口的高速增长，拉动乌鲁木齐市住宅消费的刚性需求。 ※ 做为新疆维吾尔自治区的首府，乌