策划方案金桥国际营销策划实务书.docVIP

新沂金桥国际花园 全程营销实务 上兵伐谋，其次伐交，其次伐兵，其下攻城。 ——《孙子兵法》 一、关于整合营销 在地产推广与创新中，我们坚持以“基于理性的感性”思考方式，主张通过研究社会及城市文化，深入分析客户消费心理，并以情感诉求完成品牌构建，从理性的利益点分析，促使消费者形成购买，从而完成消费行为。 地产整合营销运作思路为：通过由品牌高度支持产品优势，以活动营销模式对项目进行诠释及深度传播，再由阶层语境和竞争力战术贯彻实施，让地产整合营销，不再只是通过执行层面形式简单的“形整合”，而是具备“指导产品方向，实现品牌理想”的真正策略组合方式，从而最终真正实现“品牌、品质、品位”的“三品主义”。 以四大步骤及七大体系为有利支撑，全面出击市场。 ▲四大步骤：1、分析 analysis 2、策略 strategy 3、创作 creation 4、执行 implementation ▲七大体系：1、产品推进 product promotion 2、销售计划 sales pian 3、品牌建构 brand building 4、广告运动 advertising activity 5、展卖空间 trade fair space 6、文本资料 text material 7、公共关系 public relations 二、全程营销策略 第一阶段营销期 时间：2010年11月——2011年11月 1、营销准备期 ▲ 时　间：2010年11月——12月下旬 （时间视项目具体运作情况而定） ▲ 目 的： 本阶段工作是整个项目营销推广工作的开始，是项目整体推向市场的第一步，在整个推广阶段来说显得尤为重要。为了项目准确的推向市场，我们按照计划严密的执行各项，为二阶段的项目预热工作打下坚实的基础。前期工作繁琐、量大，但每一件事情、每一个道具、每一项工作都必须不折不扣地完成，只有这样，才能保证项目运作的高质、高效。 ▲ 营销活动 金桥国际花园项目奠基仪式 ▲ 营销工作： 1、售楼中心选址、出具设计效果、售楼中心装潢。 工作节点：售楼中心装修调性建议 出具设计效果 售楼中心建设、装潢争取在70个工作日内结束。 ２、营销人员招聘、培训。 工作节点： 营销人员培训。方式：营销部提供人员计划，并负责培训工作。 ３、项目ＶＩ形象、营销道具设计制作。 （1）公司、项目ＶＩ形象。 （2）营销道具设计。 楼书、销海、折页、户型单页、档案袋； 金桥会员卡、名片、手拎袋、胸牌、纸杯、礼品等。 （3）平面类广告设计制作。 户外大牌、道旗、营销中心门头、展板、背景墙、道路护栏等。 （4）营销道具印刷制作。 （5）营销中心办公布置 恰谈桌椅、接待台（椅）、多媒体视听设备、办公用品、文件柜、保险柜等。 4、项目效果图渲染出图 效果图是展现项目的一大重要利器，它能使得简单的平面效果展现立体三维气氛，是营销过程中关键道具。 鉴于本项目的商业+住宅的定位，建议设计制作商业效果图，渲染出浓烈的商业气氛。 5、工地现场包装设计、建设 围墙的设计、喷绘制作。 6、精神堡垒制作（项目导示牌） 7、制作项目沙盘 8、制作项目多媒体 要求：（1）画面清晰、流畅，音色好。 （2）脚本编制合理，条理清晰，具震撼效应。 （3）具备一定的创意特质。 9、项目先进材料、技术、产品实物展示、模拟演示区。 （1）展出优秀品质的产品样品； 瓷砖、石材、涂料等，表明品牌、型号、规格等。 （2）展出具有先进科技的产品样品； 如先进技术的玻璃、隔热层、水电管材等等。 （3）设置多媒体产品模拟演示区域。 含：可视对讲、一键智能报警、红外线越界报警、24小时自动巡更等。 10、完成一次全面市场调查，并完成调查报告。 （1）针对全市商业地产、周边商业用房的市场调查。 调查内容：位置、面积划分、业态布局、招商情况、售价及租价、是否返租、经营类别与经营状况、销售或租赁状况等。 （2）针对全市住宅市场调查。 ２、项目预热期 ▲ 时　间：12月下旬-4月30日 ▲ 目 的： 项目预热期，是项目在经过充分准备后全面推向市场的阶段。本阶段是项目建立美好形象的开端，是项目知晓度向美誉度的重要攀升期。预热期的广告宣传尤为重要。 通过本阶段营销中心开始接待客户、项目的推广宣传，可得到市场相关的反馈信息，有助于我们更加了解市场对本项目的反映，印证定位准确的程度，同