兴业华庭营销策划报告修改版.docVIP

二手市场信息 从我司三级市场地铺成交了解到，片区随着中心区的发展规律进程，居住环境建设也逐步提高，市民的认同感也越来越强。而中心区住宅供应相对较少，二手市场也随之活跃起来，二手房价格也平稳地增长起来。 项目周边二手住宅成交均价一览表 楼 盘 均价（元/㎡㎡㎡㎡M2 商业面积：4100M2 ⑶容积率：3.2 ⑸总户数：167户 ⑹停车位：30个 ] 〈二〉项目户型配比： 户型 建筑面积 套数 套数比例 单身公寓 约30M2 56 33.5% 二房二厅 约60M2 56 33.5% 三房二厅一卫 约85M2 28 17% 三房二厅二卫 约90M2 27 16% 合计 —— 167 100% 项目（SWOT）分析 〈一〉项目优势分析（S） SI）地理位置优势 本项目位于宝安新中心区，周围形成了较好的居住氛围，生活配套相对其他楼盘齐备、天虹商场、翻身实验学校、幼儿园、体育馆近在咫尺，生活便利。 S2）项目规模小、营销成本低 规模较小，区域消化能力强，广告媒体发布针对性强，费用较小 S3）商业中心居住区，环境闹中取静，保值性高 项目位于建设中的商业街区，临近街心公园，休闲购物一应俱全，保值性高、升值潜力大。 S4）交通便利，地铁、宝安大道网罗其中 规划中的地铁体育馆站近在其中，中心区建设体系逐步完善，公交线路将逐步增多，改善交通。 S5）户型结构合理，面积适中 相对于中心区其它项目，本项目面积较小，总价较低，利于市场接受。 〈二〉项目劣势分析（W） W1）规模有限 项目受自身规模的限制，小区公共活动空间较小，较难营造吸引点，缺乏市场号召力和竞争力。 W2）自身配套不完善、无会所 由于项目用地面积小，户数少，不利于建造会所、游池等康体设施，楼盘附加值较少。 〈三〉项目机会点分析（O） O1）中心区建设带来利好 宝安新中心区建设正逐步完善，建设后片区的市政、生活配套日益提升，居住质量也逐步增高，这对本项目无疑是增加了成功的机会。 O2）同期项目炒作，市场关注程度高 中心区泰华、福中福等大型项目推出，片区的市场形象将日益提高，市民对中心区的认同将不断提高。 O3）小户型市场空白点 从市场分析可以得知，中心区房地产市场小户型目前还为市场空白点，这对本项目发展来说是很大的机会点，容易抢占市场先机。 〈四〉项目威胁分析（T） T1）大规模项目起动，市场竞争激烈 据调查，项目周边的德业新城、天悦龙庭都已动工，年底市场将进入激烈的竞争时代，根据本项目的工程进度，预计与前者同期进入市场，相对于新中心区其它项目来比，本项目缺乏规模上的优势，这将对本项目直接造成竞争威胁。 小结： 通过项目SWOT分析可见，该项目优劣并存，规模小、市场竞争力相对薄弱。但项目的居住环境及商业环境将给楼盘带来较大的升值潜力。此外，户型面积设计较小，与市场存在差异，区域消化压力不大，操作灵活，有抢占市场先机的优势。 第三部分 项目定位 一、目标客户定位客户细分 宝安房地产市场目前的客户构成情况为：区域性消费特征极为明显，本土购买者占75%—80%左右，关内置业者在15%以下，港人置业者大概在10%左右。新中心区客户以白领阶层、政府机关公务员及本地人为主。 根据以上特征，结合本项的户型，我司根据项目户型大小,有针对性地对项目主力客户进行分析，具体细分如下： （一）、主要目标客户分析： 单身公寓： 企业年轻白领 特征：客户以首次年轻化置业为主，文化水平较高，追求时尚生活。来深圳时间在5年以下，眼前储蓄不多，但收入稳定，置业目的是渴望摆脱目前租房生活。 周边投资人群 此类客户定位于购买后以出租为主的投资者，特征：在宝安生活有一定的时间，有较好的经济实力，看好宝安的发展前景，有两次置业经历，对房地产市场有一定的了解，注重住宅升值潜力，希望有较高的回报。 两房两厅： 企业技术骨干 特征：客户以首次置业为主，来深时间较长，年龄相对成熟，从事高薪行业，有一定经济基础且收入稳定。渴望城市归属感，看好中心区的发展前景，对住房要求较高。 企业年轻白领 特征：客户以首次置业为主，年龄相对年轻，来深圳时间较短，从事高薪行业，文化水平较高，追求时尚生活，看好中心区的发展前景，眼前储蓄不多，但收入稳定，置业目的是追求生活质量。 三房两厅 国家机关公务员、行政事业单位工作人员 特征：主要以政府机关、学校、医院等事业单位职工为主，客户家庭人口较多，工作压力小，生活富裕，购买享受型户型，追求户型的景观效果。付款方式以首期多付或一次性付款的比例较高； 宝安小资企业主 二次或多次置业，对下代教育舍得投入，重点学校往往是他们的购买动机；有经商头脑，看重物业的保值及升值。 本地居民 特征：家庭富裕、人口较多，首期多付或一次性付款的比例较高，追求户型的景观效果和大