376-第四章 土地估价的基本方法.pptVIP

第四章 土地估价的基本方法 ——如何知道土地的价格 第一节 市场比较法 一、市场比较法的基本原理 1、定义 市场比较法：简称比较法，指将估价对象与近期交易类似房地产加以比较，并根据后者的已知交易价格，经修正得出估价对象价格的一种方法。 2、理论依据 3、相关概念 （1）比较宗地 指选定的与待估宗地具有替代关系的比较交易实例的宗地或地块。 （2）标准宗地 指一定区域内设定的，具备条件的在一定范围内有相应的代表性，可起示范及比较标准作用的宗地。 （3）估价期日 （4）交易情况修正 （5）容积率 一定范围内，建筑物总面积与整个宗地面积之比。 （6）区域因素 土地所在区域的自然条件与社会、经济、行政、文化等因素相结合所产生的地区特性对土地价格产生影响的因素。 （7）个别因素 土地的个别特性对价格的影响因素。 （8）地价指数 运用一定的统计方法将特定区域一定时间内地价水平换算成相对于某一基准日期地点家水平相对百分比的指数。 （9）区域分析 判定待估宗地所处区域的类型、特性以及这些特性对待估宗地价格所产生的影响等。 （10）同一供需圈 （11）相临区域 （12）类似区域 二、市场比较法的基本公式 根据选取的比较基准（参照物）的不同，又可以分为直接比较法和间接比较法。 直接比较法是以待估土地的状况为基准，把交易实例与其逐项比较； 间接比较法是以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基