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房地产市场分析与定位报告 --------山水之人家 一房地产市场宏观分析 ??房地产宏观市场一、城市土地供应量与开发量沈阳近来供应土地12宗?开发区供应面积占58%3月2日-3月8日，沈阳市3个区域有土地供应，共供应土地12宗，其中供应面积最大的是沈阳经济技术开发区，土地供应面积约25万平方米，占全市供应量的58%；其次是东陵区(棋盘山)，供应面积约12.1万平方米，占全市供应量的28%；苏家屯区位列第三，供应面积约6.2万平方米，占全市供应量的14%。 　　各区域土地用地性质从用地性质上来看，居住商业用地和城镇混合住宅用地集中在苏家屯和沈阳经济技术开发区；教育科研设计用地和商业金融业用地等比???????????2011年1月-2012年1月沈阳市商品住宅供应量比对图 2012年1月份沈阳市房地产市场商品房供应量环比上月下降明显。统计显示，本月沈城商品房的供应量为79.06万平方米，环比下降40.06%，同比下降31.75%。房地产市场的萧条继续延续，各项目新增供应较少，以消化存量为主。 ???2011年1月-2012年1月沈阳市商品住宅成交量走势图统计显示，本月沈城商品房市场成交量36.33万平方米，环比下降63.02%，同比去年下降了76.19%。受大环境以及节日影响，各项目销售清淡，成交量下滑明显。 ??2011年1月-2012年1月沈阳市商品住宅成交均价走势1月份，沈阳商品住宅成交均价为7272元/平方米，同比上升19.13%，环比上涨6.38%成交均价同比、环比保持上升，从市场上来看，本月成交情况不佳，成交价格环比上涨6.38%是成交业态不同所致，并非商品住宅价格出现大幅上涨 ?短期政策：政策执行力度从严，“国八条”配套细则将陆续出台，应重点关注货币政策变化、保障性住房建设和土地供应量的继续增加 货币政策逐步收紧，货币供应量增速有所放缓，利率将逐步上调 保障房建设力度继续加大，公租房成新的着力点 土地市场：供应量继续加大，供应计划继续落实 ?中长期政策：房产税试点范围将逐步扩大，配套改革持续跟进，中长期政策环境进一步完善 市场走势 ?房产市场：供需关系转变，价格趋稳并可能出现结构性下调 ?土地市场：供应力度继续加大，地价总体平稳 ?市场关注点：区域发展分化、供应结构分化、物业类型分化 区域发展分化：各城市内的不同区域也将分化，中心城区房价仍将较为坚挺，而供应量较大的新兴城区房价可能出现下调。 供应结构分化：保障房建设力度持续加大，将使得住房市场的“双轨制”逐步形成，住宅供应结构分化趋势更加显著 物业类型分化：对住宅市场，商业地产将面临更多发展机遇，而在住宅市场，不同物业的分化也将更加显著；首次置业的中小户型，中低阶级产品受影响不大；大户型，高总价产品主要针对改善性需求或已有多套住房者，将受到限购、限贷等政策的显著影响，主要面向外来需求的旅游度假类产品也将受到限购政策的显著影响。 二．区域房地产分析 1.浑南地区整体情况简介 　　沈阳市浑南新区 前身为沈阳高新技术产业开发区。 始建于1988年5月，1991年被国务院首批批准为国家高新技术产业开发区，是科技部重点支持的众多开发区之一浑南新区地域图 浑南新区位于沈阳城区南部新规划面积120.6平方公里。浑河水系冲积而成的浑河平原上区地形平缓，区内地势东高西低，平均海拔低于50米。新区与母城隔河相依，环抱母城南部，与母城交映生辉。本着“线形城市的带状组团结构，公交主导的出行方式，可持续发展的生态系统”的规划理念，由北京、上海、台湾、美国、日本、澳大利亚、加拿大著名规划设计单位竞标产生的规划设计方案，其主要功能单元为为“三区一城一带”。 即高新技术产业区、高档次中央商务区、高品质居住区、大学城、浑河观光旅游带。主要建设用地80平方公里，其中产业用地20%，商贸金融用地4%，居住用地20%，教育科研用地6%，道路用地20%，公共绿地20%，其它用地10%。东西长约21公里，南北宽3-5公里，呈带状隔浑河与母城相望，规划面积90平方公里，常住人口20多万人环境质量优于国家城市功能区标准，绿化覆盖率达到40%以上。规划目标：绿化覆盖率50%以上，绿地率35%以上，人均公共绿地35平方米，超过国家园林城市标准。浑南新区 “世界第三代城市典范”区别于以煤、油为能源驱动的第二代城市，大浑南有着坐拥太阳能、风能的新能源区位优势，将自身打造成为新能源时代生态城市建设的旗帜。也就是说，未来大浑南建设将本着无煤、低碳、低硫为目标，给世界呈现一个生态新城。 “东北亚智慧都市节点”区别于传统产业，大浑南将在创意产业上下工夫，卖“概念”，重点发展“点石成金”的项目，以沈抚同城建设为契机，重点发展智能产业，形成生态智能产业集聚区