[61-224] 中原地产2007年北京房地产市场展望.docVIP

中原地产2007年北京房地产市场展望 一 ??北京中原房地产市场2007年写字楼市场展望 ???????? 预计07年供应将回落， ? ??? 北京写字楼在近几年集中供应，尤其在今年出现井喷现象，整体供应三百多万平方米。预计07年的新增供应将有所回落，主要是由于奥运临近的影响已经致使多数写字楼项目提前释放，07年这些写字楼项目将进入下一步的市场消化阶段。 ? ???????? 明年部分项目可能转售为租，写字楼租赁供应将加大 ? ??? 随着销售市场井喷带来的巨大压力，以及持有租赁带来的项目增值，预计明年将有部分项目转入租赁市场，加大租赁楼盘供应。租赁供应加大将给需求客户带来更多的选择空间，从而促使租赁市场进一步活跃。 ? ???????? 写字楼投资需求继续增加，小面积投资需求旺盛 ? ??? 政府对住宅市场的调控有可能会进一步加大，将会促使更多的投资客群进入写字楼市场。不过此类投资客群对写字楼的面积需求将集中在中小户型面积，而整栋或整层购买投资客群将不会产生太大变化。 ? ???????? 预计07年写字楼整体价格上升潜力不大，但甲级写字楼价格仍有突破空间 ? ??? 随着今年供应的井喷，预计明年写字楼整体均价仍会继续下滑；但北京甲级写字楼价格水平一直处于平稳上升的态势，且明年甲级写字楼的价格仍有一定上升空间。 ? ???????? 预计明年租金将保持稳定态势 ? ??? 预计明年写字楼租金水平将保持在较为平稳的水平，但由于新增供应楼盘将客群大量分化，甲级写字楼的入住率仍不甚乐观。北京写字楼租赁需求的旺盛将很难缓解供应过量带来的空置率上升。 二?? 北京中原房地产2007年住宅市场展望 1?? 政策篇 ??? 明年房地产宏观调控将加大力度 ? ??? 在刚刚召开的中央经济工作会议中，认为今年国民经济继续朝着宏观调控的预期方向发展，但在经济运行过程中仍存在基础还很不稳固，经济结构不合理、增长方式粗放、体制机制不完善等深层次矛盾还没有根本解决。强调2007年要继续加强和改善宏观调控，要求务必保持经济平稳较快增长，避免出现大的起伏；务必在调整经济结构和转变经济增长方式上有更大成效，努力提高经济增长的质量和效益；务必在解决群众切身利益问题上有新举措，推动构建社会主义和谐社会取得积极进展。 ??? 从中央经济工作会议的精神可以看出，政府认可今年的宏观调控，并且明年将会加强宏观调控的力度。房地产业作为国民经济支柱产业，预测明年房地产的宏观调控将会加大力度。比如稳定房价、加大信贷税收力度等调控政策实施细则的进一步出台。 2? 土地篇 2.1? 明年成交量继续上升 ? ??? 从目前北京土地储备中心推出的地块信息看，正在交易的地块面积约317.7公顷，第四季度计划入市的地块141.4公顷，加之先前成交的地块626.9公顷，这样算来，截至统计时间统计的数字，2006年北京市共推出招拍挂地块面积约1086公顷，对比年初的土地供应计划，即1900公顷的商品房用地，商品房用地还有约814公顷的供地缺口。 ??? 由于北京商品房市场需求旺盛，而2006土地供应量较年初土地供应计划相比有较大的缺口，因此，预计2007年土地市场供应将继续上升。 ? 表2：2006年正在交易及潜在入市规模较大地块情况 类型 宗地名称 规划建筑面积 （平方米） 用途 入市时间 正在交易的地块 大兴区亦庄镇三羊居住区三至五期居住、商业项目用地 503563.6 居住、商业金融 2006年12月13日 房山区良乡工业区二期配套生活区 427837.5 居住、商业金融 2006-12-22(投标时间)　 朝阳区北四环东路73号住宅及配套项目 316073 居住、商业金融、公共设施 2006-12-22(投标时间)　 北京市通州区马驹桥国家环保产业园区A1-2-(3-4)、A1-4-(1-2)用地国有土地使用权招标出让 286474 住宅 2006年12月22日(投标时间)　 即将入市地块 朝阳区广渠路15号 417662 居住、综合 2006年第4季度 石景山区银河商务区二期 208344.92 商业服务业、写字楼等 2006年第4季度 朝阳区管庄乡西会村管庄新村C区水榭花都居住及配套用地 195117 居住可兼容使用性质配套 2006年第4季度 海淀区西三旗新都东路住宅及配套项目用地 485950 住宅、托幼、商业、市政设施 2006年第4季度 通州区区国际家园二期 415400 住宅兼容商业 2006年第4季度 数据来源：北京市土地储备中心 1.2?????? 明年土地市场总体成交价格继续下滑 ? 图1：2006年1—11月招、拍、挂用地所占的比例 数据来源：北京市