[61-259] 中原地产深圳东门大世界策划构思案.docVIP

东门大世界策划构思案 （二00四年八月六日） 序 进入２１世纪的商业，越来越从经济乃至消费者的需求考虑，越来越注重休闲购物氛围的营造，商业已经突破了原有框架，更多将重点放在如何重新建立与商业活动及协调上，独特的主题体验式最新理念正越来越被人们所推崇。东门商圈作为深圳最大的商业中心，开发较早，产品结构相对落后，亟待升级凸现出新商圈怎样让从众多中并形成自己的竞争优势营销战略的核心在激烈的商业竞争中立于不败之地体验式商业形态在世界发达国家早已有先例很快在美国、欧洲各地流传开来。除提供商品外，还具有餐饮、休闲、娱乐、旅游、展示等特征，不仅仅为了购物，同时也是为了体验和娱乐日本著名的拉斯加斯的论坛购物中心就是成功。论坛购物中心每平方英尺的营业额超过美元，一般购物中心的水平，这表明了体验的巨大价值。品牌的一半是文化文化差异是影响成败的重要因素文化一种全新的消费习惯，推行一种的理念，从而实现的。 【定位理念】 一、主题定位理念： ――打造时尚消费文化领袖地位的行业旗舰。 ★ 品牌内涵：专业、体贴、健康、时尚、文化 ★ 功能定位：集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游为一体的时尚女性主题体验式消费广场 ★ 经营定位：产品销售与产品应用服务相结合 二、档次定位： ★ 形象档次：中档偏高 ★ 消费档次：中档 准确的市场定位可以给项目提供一个独特鲜明的个性。 依据前期调研结论，结合深圳市场及东门消费特点，形象定位中档偏高，消费定位中档，给消费者以“高贵不贵”的心理感觉，充分掌握东门人群现实的消费特征。 三、消费客户群定位 ★ 立足东门 ★ 涵盖深圳 ★ 辐射香港 本地时尚女性 + 香港中低档消费客户 + 来深旅游者 》》引导消费： 不以年龄为限定，而是以消费力为界线，以能在个人形象包装方面月支出300元—500元的客户为主，吸引中档消费人群。 四、投资客户群定位 1）以投资为目的投资者 深圳本地的投资者； 深圳周边区域熟悉东门的投资者； 部分香港的投资客户； 深圳及周边区域的投资单位或团体。 2）以自主经营为主的投资者 深圳本地自主经营的投资者； 深圳本地自主经营的商家； 全国各地适合本项目商业业态的自主经营投资者； 全国各地以自主经营为目的的商家； 香港自主经营的投资者。 五、经营商家定位 A、全球范围内相关行业的品牌商家； B、全国范围内相关行业品牌商家； C、香港市场相关行业经营商； D、深圳所有相关行业内的经营商。 【定位的结构体系】 一、楼层业态分布 楼 层 业 态 概 述 -1F 特色集中营 1F-4F 主题时尚购物区+特色餐饮 5F 主题时尚购物区+主题时尚休闲区 6F 主题服务区+特色配套区 7F 美食广场+现代家品 8F 节目演绎、新闻发布的幻彩空间 二、业态结构： 三大主要功能 + 二个特色环节 ★ 三大主要功能 A、产品销售功能（1-5F）： 》1F： 以“女性时尚类”商品为主，如：香水、珠宝、化妆品、鞋类、钟表、精品、眼镜、皮具； 在中庭边设置“星巴克”餐饮，增加品味及格调，吸引人流消费； 》2F－3F：时尚女性品牌服装、内衣、饰品等； 》4F： 小女孩为主消费群，潮流、前卫商品，如：服装、鞋帽、饰品、精品、玩偶等； 》5F： 职业女装、时尚晚装、男性正装、休闲运动类服装、鞋类、器材、女性品牌特价区等商品销售；并配套餐吧、网吧、女性沙龙（教插花、美容、家政服务、健身、心理理疗等）、女性音乐吧等特色服务； B、产品应用服务功能（6F）： 以女性的美容、美体、香薰、SPA水疗、纤体、医学整容等为主流产品应用服务功能，并配套先生等待区、宝贝天地、女子选美堂、女子健身房、女子会所等特色服务； C、纯休闲、娱乐、餐饮功能（-1层、7层、8层）： 》-1F：以风情酒吧广场、的吧、清吧、桌球城、网吧、游戏机为主经营业态，白天和晚上都能营业； 》7F： 主营美食广场，配套家品销售服务； 》8F： 为节目演绎、新闻发布、特色消费的场所，如：与深圳飞扬97.1电台合作，定期活动，有“歌友会”、“流行音乐节”等； ★ 二个特色环节 A、先生等待区域：在6F特设先生等待区域，内设咖啡座、茶座、书吧、网吧、游戏、棋类、小电影、另类购物等，主要是等待前来6F消费的女性； B、宝贝天地：在6F专设看护小孩服务，主要是为前来6F消费的女性； 三、业态分布特点 以上业态分布，是集产品销售、产品应用服务于一体，动静分区，且又是强调个性、特色、文化的组合，达到层层有亮点，隔层有特点。 硬件上：通过项目建筑特点，加入装修中的光环境、音乐环境、玻璃环境、色彩环境的揉合，让女性在购物中通过听觉、视觉、触觉的美好享受。很好的体验“逛”的乐趣； 软件上：通过特色购物、特色服务、特色配套方面的作用，加强本项目“专业、体贴、健康、时尚、文化”