湘南风情民俗街可行性分析1.docVIP

目 录 概括 市场调查和分析 规划设计方案 建设进度和资金筹措 投资估算 敏感性分析 可行性研究结论及建议 概括 （1）项目背景 郴州市具有优越的地理位置，京珠高速、京广铁路、武广高速铁路、107国道横穿其中，交通便利。郴州市旅游资源丰富，有天下第十八福地苏仙岭、国家地质公园飞天山、原始森林莽山、烟波浩淼东江湖，因此郴州市一直将旅游业作为一项重点产业扶持，从1998年开始，市政府开始组办郴州市生态旅游节，每年都赋予一个主题。 郴州市接待各类旅游人数以年均25.4％和旅游收入以年均26.14％比例递增，旅游综合收入相当于全市GDP比重8.8％。2007年全年接待各类旅游人数909.1万人次，比上一年增长21％，实现旅游收入55.6亿，同比增长10.4％。宾馆、招待所平均客房出租率85％（三星级以上酒店客房出租率接80％），居全省第一，旅游接待总人次和旅游综合收入居全省前三。 郴州市第十一个五年规划将大力推进服务业发展，整合旅游资源，加快旅游业的发展，继续开发生态旅游产品，大力发展红色旅游，提升旅游文化品位，打造旅游精品，争创中国最佳旅游城市。加强旅游基础设施建设，完善配套服务设施，着力开发旅游商品，提高旅游产业发展的质量和效益，力争2010年全市接待游客突破1200万人次，旅游综合收入突破80亿元。 （2）项目概况 湘南民俗风情街项目位于郴州市东南边，东临郴江河，西接郴州大道，南连香雪大道（正在建设中），紧连爱莲湖风景区。项目占地13809m2（约20亩），从南至北分为：旅游休闲酒店和商业街。临郴州大道一侧住宅区底层设有一层门面，临江一侧布置了一条商业内街，南面的15层酒店位于郴州大道和香雪大道（正在建设中）交叉口上。项目总投资约1.4亿元人民币，场地征地拆迁补偿工作已全部完成，场地已做到三通一平，地区内主要为回填土覆盖，经过初步整理地势平坦，区域内基础设施完善，供水供电保证率大于95％，排水、通讯线路畅通，目前暂无市政供热供气管道。 小结：湘南风情名俗街项目的建设， 符合郴州市的城市发展规划。其建成以后将会吸引大量的游客，对推动郴州市旅游业的发展起到积极的作用。 二、市场调查分析 （一）郴州市房地产市场现状 一、项目竞发困局：供应井喷、销售锐减 从2000年涌泉小区点燃郴州地产开发的星星之火，现到2002/2003年明桂园、乐仙山庄、华宁花园的惊艳亮相，接着04年底05年初群雄逐鹿，普通商品房、商业地产、电梯小高层、别墅等各类项目遍地开花，然后是05/06/07三年房价翻番，投资消费热情高涨，市场供需两旺！短短八年间，借助中国经济GDP每年两位数的快速增长，借助城市化发展进程加速、城市用地相对稀缺论，借助消费者追涨杀跌的羊群心理，众人拾柴直接将地产行业发展的火花烧到了沸腾的境界。与此同时，三年的空前繁荣，一线城市狂飚猛进的房价，楼市旺销、市场热捧和专业鼓手品吹，更进一步的膨胀了开发商的信心，也吸引了更多投资和投机客的进入。有数据统计：仅仅在2007年底和2008年初，郴州新成立的开发公司就达60多家，而同样惊人的还是郴州开发商2007年底拿地的速度和魄力——2008年1-3月全市房地产企业购置土地面积34.1万平方米，比去年同期上升60.1%！受三年利好因素影响，08年初，郴州开发备案在建项目50多个，新增项目20多个，新增项目供应量396.56万平方米。与此同时，郴州出现多个建筑面积过10万的大盘和外来开发商介入的明星楼盘。 表1-1 2008年一季郴州市房地产投资构成表 经济指标 完成额 （亿元） 增幅 （％） 比重百分比（％） 增 减 （+ －） 房地产开发投资 4.13 24.1 100 住宅投资 2.51 -3.9 60.8 -17.9 商业营业房投资 0.75 96.8 18.1 +6.7 其他投资（含土地购置费） 0.87 163.4 21.1 +11.2 然则，地产开发公司的量迅猛的增加了，报建动工项目飚升了，市场消化能力只剩下刚性需求，消费群体不仅没有增加，反而缩减了。既是因为前三年的供需两旺已经消化了许多市场购买力；也因为有钱购买高价房屋的消费者，已经在前三年掏了一两次荷包，他们都有了一套甚至两套以上的房屋；更因为国家的宏观调控、一线城市价格下挫，让许多消费者加入了游离和观望的阵营；同时，十六次连续上调准备金、银根紧缩，减弱了市场流通、弱化了部分消费者的资金流和购买力，抑制了大部分投资和投机客的炒作机会。多重因素或明或暗的抑制了部分消费热情，而城镇人均可支配收入1059元/月、人均居住面积已达29.9平方米的郴城消费者适时选择了观望，综合作用下——2008年上半年，郴州楼市总共销售面积72.86万平方米，同比2007年上半年统计销售面积约105.73万平方米，下降31