07年郑州市御府三号二期高层小高层营销推广方案.doc

河南高登顾问有限公司 柳林实业营销部 2007年06月18日  目 录 一、2006郑州房地产市场分析 二、项目SWOT分析 三、二期户型资料统计 四、项目整体营销策略 五、项目整体推广策略 六、项目推广执行策略 前言 本案的推广要采取新的市场推广策略，在营销方式上要有新意，在推广手段上要有实战性与前瞻性，通过促销组合有效吸引客户，达到旺销的效果。 御府三号是北城区的高端精品住宅项目，通过对项城房地产市场状况的深入了解，以及周边竞争楼盘的各自宣传重点，对于我们御府三号项目来说，整体营销推广的核心在于价值发现，在项目本身拥有的“价值”层面上进行营销推广的进展性工作，突出项目的“府”文化理念与生活品质，构建系统性的营销运营模式，完成项目品牌、企业形象品牌和服务品牌的丰富与升华。 一、2006郑州市房地产市场分析 （一）郑州市整体市场状况 1.市场供求分析 （1）2006年商品房市场投放情况 2006年，郑州市共投放商品房760.09万㎡㎡㎡㎡ 可以看到多层住宅和高层住宅投放的比例相同，均占39％。 备注：本表中其他部分包括：车库、地下室和仓储物流等物业形态，因数量较小，予以合并，下同。 全市商品房月度投放情况： 分物业类型投放情况： （2）06年商品房市场销售情况 2006年，我市共销售各类商品房70915套，较去年同期增长44%；销售面积784.39万㎡，较去年同期增长31%；商品房销售均价3261元/㎡，较去年同期增加295元/㎡，增幅为8.3%，总金额为255.8亿元，较去年同期增长43.8%。其中，住宅61441套，销售面积690.85万㎡，总销售金额205亿元，销售均价2974元/㎡。 房屋用途 套数 面积 金额 均价 其他 1344 5.20 13755 2645 别墅 451 9.06 35759 3947 办公 2608 39.40 158077 4012 商业 5522 48.94 331687 6777 经济适用房 4138 52.79 85330 1616 多层 26360 310.21 888091 2863 高层 30492 318.79 1045469 3279 合计 70915 784.39 2558168 3261 商品房销售结构情况： 可以看到商品房销售中仍以住宅为主，且多层和高层的销售比例相同。 全市商品房月度销售情况： 2006年商品房供求分析 (3)商品房价格走势 (二)2006郑州市房地产市场呈现以下特征： 2006年，我市房地产业在中央到地方各级政府宏观政策指引下，在综合调控措施作用下，整体上保持着稳健的发展态势：投资平稳增长，商品房需求旺盛、供求总量平衡、结构基本合理、市场开发及消费趋向理性、商品房空置适量、房价涨幅持续趋缓。（）房地产业投资平稳增长????2006年全市房地产业累计完成投资229.89亿元，同比增长36.8%，增幅略低于2005年（38%），增长更趋平稳。同期，全市城镇固定资产投资839.9亿元，其中房地产业投资所占比重为27.4%，与2005年（27.0%）基本持平。我市房地产业投资形势较好地体现了国家关于控制固定资产投资规模和增幅的宏观调控政策精神。（）市场供应平稳，需求旺盛，总量保持平衡????全年市区商品房累计新增供应（新批准预销售）面积783.5万平方米，同比增长18.1%，累计销售(合同备案)面积787.3万平方米，同比增长31.4%，市场供需两旺。其中，住宅供应和销售增长较2005年均大幅回升，而非住宅供应量持续下降，有利于缓解其近两年来的供应过量、需求相对不足的矛盾。????2006年市区商品房供销比为1：1,六年来，我市商品房累计供应量3094万平方米，销售量2869万平方米，累计供销比为1.08：1,数据表明几年来我市商品房市场整体上保持着供求基本平衡的发展态势，近两年尤为明显。（）商品房供求结构基本合理????从物业结构上看，2006年我市市区多层住宅、高层住宅、别墅与经济适用住房市场供应比例分别是44%、49%、0.01%和7%，对应的销售需求比例分别为43%、49%、1%和7%，数据说明各类型住房开发供应和销售需求的比例较为平衡。主要原因是，在市场竞争日益激烈的情况下，各房地产开发企业不断加大项目前期市场调查和研究力度，根据市场需求设计和开发产品，开发经营更加理性。????从面积结构上看，不同套型面积分组的住宅市场供应和销售所占比例非常一致，这表明市场上各种套型的住宅供求较为平衡。同时，市场向着中、小套型住宅供应和销售比例同步逐年提高，而大面积套型供求同步逐年下降的良好态势发展。????从区域结构上看，中心城区与郑东新区市场供应占比分别为68.8%和29.5%，销售占比分别为79.2%和20.