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员工培训教材（续一） 1、房地产抵押为什么一定要办理抵押登记？ ??? 法律规定，房地产抵押必须办理抵押登记。未办理抵押登记的房地产抵押关系不成立。一旦抵押权人需要处分抵押物时，其优先受偿权不受法律保护。 2． 公用设施如大堂、设备层、小区会所等能否单独办证，能否抵押？ ??? 公用建筑面积包括应分摊公用建筑面积和不分摊公用建筑面积，大堂、设备层属于公用建筑面积，无论是否已分摊在业主的购房面积中，都不能单独办证。 ??? 小区会所如已交纳地价且并未分摊给业主，可单独办证。 ??? 房地产抵押的前提是应具有《房地产证》，如小区会所已单独办理《房地产证》，可抵押；但大堂、设备层不能单独办证，因此不能抵押。 3． 办了抵押的物业，法院可以查封吗？ ??? 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第102条的规定，人民法院对抵押物、留置物可以采取财产保全措施，但抵押权人、留置权人有优先受偿权。 ??? 根据上述规定，法院可以查封已抵押的物业。但抵押权人有优先受偿的权利。 4．银行在申请办理借新还旧抵押登记时，如何避免因时间差出现产权纠纷？ ??? 对已被查封的房地产，登记机关不再办理延期或借新还旧。 ??? 但对未查封的房地产，登记机关在办理抵押登记时，在要求当事人提交所有材料后，给予一次性办理，以免因时间差出现产权纠纷。 5．哪