《市场调研报告(修改)》.ppt

三级市场 金轩嘉园 大川西湖人家 凯裕花园 龙城华府 山水名都 万康锦绣园 市场现状 温州市区新盘上市提速 6至8月份市区有六七个新盘加速推广 温州市区部分二手房直降数千元 楼市调控政策持续发威，房价格松动 未交付的高端楼盘出现议价空间 高端楼盘开始泛滥 本章小结 一级市场 二级市场 三级市场 市场现状 大量供应，成交下降，忧心惶惶，难以下手； 疯狂市场，房价仍高，产品多、竞争大； 中小户型引力大，无三万没房子； 楼盘泛滥，难做！ 叁 区域信息 板块规划 项目了解 本案概括 北靠鹿城区，东接龙湾区，南邻瑞安市，西接丽水地区青田县； 区域信息 瓯海区是浙江省温州市辖区，全区总面积614.5平方公里，占市区总面积的42%。现常住人口99.69万人，管理辖12个街道，1个镇 位置 区域信息 甬台温高速 温丽高速 南塘大道 瓯海大道 瓯海、南塘大道其中，方便通往各个区域；温州、甬台高速通向外界。 交通 瓯海区牛山以西地区，包括新桥、娄桥、瞿溪、郭溪等镇，为都市区次中心，以居住、工业、对交通为主要职能。该区的发展应着重对山林、水系等生态环境进行保护。 区域规划 次级都市中心 板块规划中●●●一切都还是那么不成熟有待发开 板块规划 核心区范围东到广化南路，南到南过境路，西至福州路，北到六虹桥路，总用地约18平方公里。 发展雏形：“一心、三轴、五园、七大功能” 本案 行政大楼 人民法院 博物馆 青少年中心 市民广场 功能定位 未来的新城，将以行政管理、文化娱乐、交通枢纽、物流中心、商务购物、金融办公和生活居住七大功能为主导进行发展。新城崛起，城市经济的重要一极 。 开发动态 周边无成熟建筑物，仅存安置房 纷纷注入工程建设，如城市中心区广场、服务中心、政府文化活动中心、城市公园、行政管理中心大楼、人民法院、博物馆、档案馆、青少年活动中心、妇女活动中心等配套设施聚集一地； 板块详情 项目特性 地块名称 温州市核心片区瓯海中心单元D-10-02号地段 经济技术指标 出让面积 44800 m2 建筑规模 ≤143974m2 容积率 ≤ 3.2 绿地率 30% 出让价格 140935万元 出让时间 2011年8月22日 出让方式 挂牌 土地用途 住宅用地、商服 开发单位 温州市丰基房地产开发有限公司 成交价 143300万元 楼面地价 9953元/ m2 临路情况 南近瓯海行政区府，东面向一条河流。 土地现状 农场拆除当中 现场图片 本案地块信息 现场图片 我们该如何定位产品？ 市场调研报告 核心片区瓯海中心单元D-10-02号地段 宏观查看 壹 市场分析 贰 板块●研究 叄 肆 从这一步 “开始” 客户调查 壹 区域环境 经济环境 政策环境 规划环境 概况信息: 交通情况：随甬台温、金丽温、温福高速公路等一批重大工程的建成，机场、铁路、港口、公路及高速公路构成了立体交通网络。 旅游资源：有国家级风景区3个5处、国家级自然保护区2个，省级风景区8个，市县级风景区25个 （雁荡山、楠溪江、南麂岛海洋自然保护区、江心屿公园、乌岩岭自然保护区、森林公园、湿地、岛屿） 区域环境 区域环境 位于中国东部海岸线中段，浙江东南部，东濒东海，南接福建宁德福鼎市，西与丽水市相连，北与台州市毗邻。 浙江省的地级市，省级历史文化名城； 14个沿海开放城市之一； 海峡西岸经济区五中心城市之一； 长三角区域城市之一； 浙东南第一大都市，经济中心之一； 浙南经济、文化、交通中心； 城市地位 地图查看 全市陆域面积：11784平方公里，海域面积约11000平方公里。 常住人口：截止2011年912.21万，居浙江省各市第一位。 区域划分：3区、2市、6县 地理位置 国际省道 机场 快速公路 高速公路 经济环境 2001-2010年温州市生产总值及其增长速度 从增长总值来看，01年至10年生产总值是一直稳稳的上涨，然后对比往年的涨幅就波动欺负不定。 08年开始，温州市生产总值增长速度不断加快，生活水平不断提高； 温州的发展水平不断的提高，给未来的规划发展奠定了稳定的基础 经济环境 01年至10年居民的财政收入稳定上升，增长速度年年下滑（除07年） 近年来，市民存款情况逐年降低，主要用于投资、消费方面。 温州市财政收入及其增长速度 对我们的行业是否有利呢？ Opportunity 社会消费品消费情况呈现稳定增长，这对我们的房地产需求也是有极大的关系； 09至10年消费物价突飞上涨，这难免也带动我们地产的房价“高” 市民社会消费品消费情况分析 居民消费价格涨跌幅度 经济环境 房地产开发投资额（其中包含住宅） 房屋竣工面积分析 地产经济环境 商品房销售情况分析 自从受到政府的管理，房地产行业不在疯狂，房屋竣工、销售情况都呈现