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第一章 绪论 房地产的概念 第一节 房地产的概念 二、房地产的存在形态 1、土地 土地是指地球陆地表面及其上下一定范围内的空间。 土地利用的限制： （1）土地权利的设置以及权利行使的限制 （2）房地产相邻关系的限制 （3）土地使用管制 容积率：一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值（反映地块开发强度） 建筑密度：一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率。 对一宗土地的基本认识 （1）坐落 （2）面积 （3）形状 （4）四至 （5）地势 （6）周围环境 （7）利用现状 （8）产权状况 （9）基础设施完备程度和土地平整程度 （10）地质和水文状况 （11）土地使用管制 （12）其他 2、建筑物 定义：是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物。 对建筑物的基本认识 （1）坐落位置 （2）面积大小 （3）层数和高度 （4）结构 （5) 装饰装修 （6）附属设备 （7）公共配套设施完备程度 （8）空间布局 （9）建成年月 （10）外观 （11）利用现状 （12）产权状况 （13）层高和净高 （14）维护情况及完损程度 （15）其他 三、房地产的实物、权益与区位 1、房地产的实物 房地产中看得见、摸得着的部分，可分为有形的实体、实体的质量和组合完成的功能三个方面。 2、房地产的权益 房地产中无形的，不可触摸的部分，包括权利、权益和收益 主要包括所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权等 3、房地产的区位 指房地产的空间位置。 一宗房地产与其他房地产在空间方位和距离上的关系，除了地理坐标位置，还包括与重要场所的距离，从其他地方到达该宗房地产的可及性，从该宗房地产到其他地方的便捷性，周围环境、景观，在城市或区域中的地位等。 第二节 房地产的特征 1、位置固定性 2、独一无二性 3、寿命长久性 4、供给有限性 5、用途多样性及利用方向变更困难性 6、相互影响性 7、易受限制性 8、价值量大 9、流动性差 10、保值增值性 第三节 房地产分类 1、按照房地产用途分 2、按房地产开发程度划分 3、按是否产生收益划分 4、按经营使用方式划分 第四节 房地产估价概念 房地产估价，是专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，影响估价对象价格的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行测算和判定的活动。 第五节 房地产估价的作用 1、为土地使用权出让活动提供价格参考 2、为房地产转让、租赁双方提供价格参考 3、为房地产抵押、典当提供价格参考 4、为房地产保险和损害赔偿提供价值参考依据 5、为房地产税收提供价值依据 6、为房地产征收和征用补偿金额提供依据 7、为确定房地产损害赔偿金额提供参考依据 8、为调解房地产纠纷进行司法鉴定提供参考依据 9、为企业有关经济行为提供价值参考依据 10、有利于政府对房地产市场进行调控和管理 * * 房地产的特征 房地产的分类 房地产估价概念 房地产估价的作用 一、房地产的定义 指土地、建筑物及其他地上定着物，是房地产的实物、权益、区位三者的综合体。 土地管制中的几个概念