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优先购买权浅谈 一、房屋承租人的优先购买权的基本规则 房屋承租人的优先购买权是民法中先买权的一种。 房屋承租人的优先购买权是指在房屋租赁关系中，依照法律规定，承租人所享有的在出租人出卖房屋于第三人之时，得以同等条件优先于该第三人而购买该房屋的权利。一般而言，承租人优先购买权的行使要件如下： 1、承租人与出租人之间必须存在合法有效的租赁合同。如果租赁合同不成立、无效或因履行期限届满而终止，那么承租人即不享有优先购买权。2、承租人只能在同等条件下行使优先购买权。承租人行使优先购买权是按照等价有偿的原则，在同等条件下购买出租人的租赁物，而不是以优于第三人的购买条件购买租赁物，在非与第三人同等条件下，承租人不享有优先购买权。3、承租人须在一定的期限内行使优先购买权。为保障交易安全，促进正常财产流转，承租人的优先购买权必须在租赁合同有效期内行使。租赁期满，承租人的优先购买权也随之消灭。4、承租人一般只能对特定的标的物行使优先购买权。所谓“特定的标的物”， 即是指承租人承租的租赁物。 二、权利背后的价值冲突与博弈 房屋承租人的优先购买权的背后实际上体现了合同自由权利与维护市场秩序与市场效率之间的价值冲突。契约自由在整个私法领域具有重要的核心地位。①合同自由的权利主要包括内容：1、缔结合同的自由。2、选择交易相对人的自由。3、决定合同内容的自由。4、变更和解除合同的自由。5、选择合同方式的自由。6、选择补救方式或裁判的自由。由此可见，选择交易相对人的自由是合同自由权利的主要内容之一。正是因为私法充分体现了意思自治原则，从而才能赋予市场主体享有在法定范围内的广泛的行为自由，并能依据自身意志从事各种交易和创造财富的行为。在此基础上，财富得到不断的增长，市场才能逐渐繁荣。合同自由的权利具有鼓励交易、促进市场经济发展的基本价值。而房屋承租人的优先购买权实际上限制了房屋所有权人在出卖房屋时自由选择交易对象的权利。 一项法律制度如果能够带来积极的社会效果，那么即便它的存在损害了民事主体的某些权利，那么它也有存在的价值。限制房屋所有权人在出卖房屋时自由选择交易对象的权利的同时，该项制度保护了一些什么样的利益呢？传统学说认为，房屋承租人的优先购买权所体现的维护市场秩序与交易效率的价值。所谓的秩序价值是指房屋承租人的优先购买权在一定程度上承认既存的社会关系，以稳定社会经济生活秩序。所谓的效率价值是指房屋承租人的优先购买权有利于最大限度的充分发挥物质财富的社会经济效益，优化使用方式，提高物的使用效率。 三、从制度的价值评价分析现行制度的利弊 任何一项法律制度的确立，都必然反映立法者对该项制度的价值认识。当两项合法权利发生冲突，优先保护哪一方就取决于立法者的价值取向。那么房屋承租人的优先购买权在牺牲了房屋所有权人在出卖房屋时自由选择交易对象的权利的同时，是否真正起到了维护市场秩序与提高交易效率的作用呢？ 1988年，最高人民法院制定了《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第一百三十二条，时值我国改革开放第十年，当时社会生产力发展水平不高，在城市尚未实行住房改革，公民的住房问题较为困难，群众租住公有住房、单位住房的比例较高，人们在原租住房屋的基础上进行改建、扩建、搭建的现象较为普遍。这种对住房进行改建、扩建、搭建的行为，具有满足群众居住基本需求的正当性，国家对当事人因改建、扩建、搭建而形成的利益应当给予一定保护。在此情形下，赋予房屋承租人的优先购买权确实在维护社会经济生活秩序的稳定并提高交易效率方面起到了作用。但时隔20多年后，情况还是这样吗？在房屋私有化程度极高的今天，该规定是否仍起到了维护市场秩序与提高交易效率的作用呢？ 随着社会生产力水平的发展，住房问题已基本得到解决，在原租住住房的基础上进行改建、扩建、搭建的现象已很少见，同时在原租住住房的基础上进行改建、扩建、搭建的行为也受到行政管理的严格限制。也就是说规定房屋承租人的优先购买权的社会基础已经发生了重大变化。 承租人通过房屋租赁合同所取得的是租赁房屋的使用权，这与房屋租赁合同与买卖合同之间的根本区别。当房屋所有人在租赁期内出卖房屋时，由于“买卖不破租赁”规则的存在，原租赁合同在租赁期限内对承租人和受让人继续有效。因而，并不会因为租赁标的物房屋的自由买卖而对社会经济生活秩序产生影响。而当租赁合同期满，出租人是否继续出租，承租人是否继续承租，应由双方自愿协商。这种不能继续签订租赁合同的风险，承租人在签订租赁合同的时候是明知的，并不因租赁物所有人的改变而改变。因此认为赋予房屋承租人的优先购买权具有稳定社会经济生活秩序的功能的理论，并不具有现实意义。相反，房屋承租人的优先购买权限制了房屋所有权人向亲戚朋友等关系人出卖房屋的可能性。在此情况下，房屋所有权人为了实现其特定的目的，必然想方设法来规避法律规定