［精品］某城市花园小区智能化系统管理方案.doc

一、智能系统管理的前期措施 我们将在智能系统安装、调试、验收阶段，选派高素质专业人员提前介入，积极参于配合相关工作，力争尽快尽早熟悉整个智能系统，在前期从物业管理角度给出建议。对相关上岗人员，进行岗前业务技能、技术培训以及持续的在职培训。 1．对监控总值班室人员进行系统结构、系统工作原理，所辖设备的性能、原理、特点、操作规程、维修保养规范，故障处理方法、报警处理程序等方面的培训。 2．管理处相关人员进行住宅内智能系统终端设施操作、使用方法、检查保养方法等方面的培训。 3．对工程维修人员进行有关设备设施原理、使用操作方法、维护，维修规程等方面的培训。 4．对保安员进行住宅内智能终端设施、巡更签到器、停车场设备设施的使用操作方法以及各类事件处理程序等方面的进行严格的培训。 5．所述各类人员必须考核合格后，方能上岗、留岗。 二、智能化系统的日常运行及维护保养 （一）智能监控中心的设置及运作 小区设置集中的智能监控中心，遣专人实施24小时监控操作，当班人员负责全小区运行状况的监视及信息采集、传递、记录、反馈等，作为小区总值班联络各种支持和资源，完成小区正常运行或应急状态下的协调、调度功能。 智能监控中心实行3班倒，每班1人，在任何情况下坚守岗位、履行总值班职能。 智能监控中心权限及职能： ——负责智能系统之监控主机设备的运行操作、维护。 ——负责小区运行信息收集、统计、分析、传递，制作统计报表。 ——受理小区住户、业主及本管理处其它岗位人员提出的服务申请与投诉，协调相关人员并予以处理，对处理结果作电话回访和记录。 ——发生应急事件时，履行调度指挥职能，及时组织力量处理并向上级报告。 （二）智能化系统的日常运行 1．保安巡更系统 为保证保安巡更人员切实巡查到位，及时了解巡查过程中的任何异常情况和保障巡查人员的人身安全，根据小区所布置的巡更签到点和小区特征，管理处将组织队伍，合理安排路线，实行24小时全天候巡更。智能中心将把巡更路线、签到器点对点的时间间隔和巡更遥控器、对讲机的资料记入电脑加以控制。当出现异常情况报警时，监控人员将立即与巡更人员进行对讲联系，确认情况类别。一般情况时，由巡更人员处理后继续按路线巡查，中心将记录事发原因；遇要支援时，由智能中心派出快速应急队伍赶赴现场协助解决；紧急情况时，按本公司应急处理方案办理。为保证巡更人员和固定岗人员始终保持良好的体力和精神状况，我们将制定合理的值班程序，对流动岗、固定岗、巡查路线进行轮换。 2．水、电、燃气自动抄表系统 根据市政府关于水、电、气抄表到户统一收费的原则精神及小区的具体情况，管理处将密切配合市主管部门做好此项工作。 燃气抄表、计费由市燃气公司负责，而水电表的抄录、计费等工作将由小区物业管理处配合供水、供电通过电脑终端进行操作。我公司将积极创造条件，使三表自动抄表计费系统正常运作，以便准确、及时、无打扰地完成业主、客户水电表抄录，我方将与供水供电主管部门联系，采用统一的计费标准和方法，按市政府规定实施统一收费，并以银行托收方式结算，减轻居民水电费负担，消除收费中间层纠纷。 3．智能停车管理系统 小区管理处对于车辆的管理，除了采用固定岗外，将充分利用智能设备的先进功能。智能中心将已办理停车手续的车主资料记入电脑，并配发感应式磁卡，控制道闸起落，完成车辆出入登记。一旦车主将磁卡丢失，应立即报告管理处，可避免出现丢车事故。外来车辆的进出在严格控制的情况下，由固定岗输入该车资料方准予进场。出场时调出电脑资料核对无误方能离开。未在智能停车系统监控下的车辆无法进出。 4．保安监控系统 电梯、小区及周边各重要通道等部位布置的摄像机，24小时密切监控小区停车场、重要出入口、围墙等主要场所。智能中心的监控人员将实施24小时屏幕监控，同时将异常情况记入录像带，以备查证。结合流动岗、固定岗的人员多层监控，对小区的治安起到可靠的保障作用。 当出现异常情况时，监控人员将视情况通知该区域的固定岗、巡更人员、快速应急队伍及公安部门进行现场处理。紧急情况时按应急处理方案执行。 5．消防报警系统 楼宇火灾危险性大，一旦起火则不易控制，消防安全至关重要。消防设施是楼宇火灾自救的重要手段。智能中心消防监控设备必须24小时正常工作，所有消防设备必须保持完好。智能中心消防监控在任何时候均有人值班，并严格按照公司消防设施管理规定，定时检查维护和试运行各消防系统设备，一旦发生火警信号，将按公司“应急处理程序”和“灭火作战方案”执行。 6．电梯报警对讲系统 电梯是住宅楼宇和办公楼重要的垂直交通工具，但由于电梯轿箱是一个较小的封闭空间，一旦发生停梯困人故障，被困人员会感到处于孤立无援境地，心情将十分紧张烦躁。因此电梯中设有报警按钮和对外通话装置。智能中心接听报警后，一方面通过闭路电视观察梯内情况，